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《物业设备设施管理》学习辅导 结构 第一讲 物业设备设施管理基础 第二讲 设施设施中大修规定 第三讲 节能管理 第四讲 工程部经理的管理责任 第一讲 物业设备设施管理基础 物业设备管理的意义和目标 1、物业设备概述 什么是物业设备设施？ 物业设备即包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、楼控、监控、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 物业设备管理的意义 管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： (1)物业设备管理在人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 (2)物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 (3)物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 (4)物业设备管理是卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 (5)物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。 衡量物业设备管理质量的两个指标： A-----设备有效利用率， %； B-----设备的完好率， %； 4、物业设备是否完好的标准为： （1）零部件完整齐全 （2）设备运转正常 （3）设备技术资料及运转记录齐全 （4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 （5）防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 （1）物业设备基础资料的管理 （2）物业设备运行管理 （3）物业设备维修管理 （4）物业设备更新改造管理 （5）备品配件管理 （6）固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： a)设备清单或装箱单 设备发票 产品质量合格证明书 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告 设备技术资料 设备技术资料包括： 设备卡片 设备台帐 设备技术登录薄 竣工图 系统资料 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理 **物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种， 必须严格要求持证上岗。 加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵 敏可靠。 (5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 (6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： (1)初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑一下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备价格及运行时能源的耗用情况。 设备寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。 运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配备。 维修费用的管理。 3、 物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作： *彻底内外清扫、擦洗、疏通； *检查运动部件运转是