圆梦花园项目可行性研究报告.doc

圆梦花园项目可行性研究报告 目录 第一部分、项目概况 1、地块概况 2、交通状况 3、地形地貌特征 4、市政设施保障 5、项目开发手续 6、项目开发设想 第二部分：某房地产总体前景分析 1、某房地产市场概况 2、某房地产市场前景分析 第三部分：项目区域前景分析 1、项目区域市场概况 2、区域优势及前景分析 第四部分：项目市场定位及价格定位 1、项目优势分析 2、项目市场定位 3、项目价格定位 第五部分：项目开发建设进度计划 第六部分：投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算 2、资金筹措 3、投资使用计划 第七部分：收入预测及资金分析 1、销售收入预测 2、项目销售预测及销售回款计划 第八部分：财务与敏感性分析 1、财务分析依据 2、销售利润分析 3、现金流量分析 4、项目敏感性分析 第九部分：项目风险分析 1、项目风险 2、项目风险对策 第十部分：项目配套 生活配套 水配套 电配套 第十一部分：项目可行性结论 1、经济效益分析 2、社会效益分析 3、可行性结论 第十二部分、环评简析 1、运营期环境影响评价 2、施工期环境影响分析 3、环境质量现状评价结论 4、 建设项目环境可行性综合结论 第一部分：项目概况 地块概况 保利·圆梦花园项目位于某经济开发区内，属于某经济开发区往大**城区的过渡区域。项目东接某大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。北连汉施“水铁公空”立体交通格局将快速形成。 　　□ 项目及所在区域交通环境： 高速公路：**外环路，红线宽度60 米，绿带宽度 28米，向 南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再 作调整。 　　主干道：柴泊大道，红线宽度35米，绿带宽度4 米。 　　次干道：（社区主道路及支干道路）：红线宽度15米，绿带宽度4米。 项目地块内部道路面积率为15.1％； 道路网密度为0.02—0.05 km/km。 地形地貌及气候特征 保利·圆梦花园项目地处**东部丘陵地带、北高南低、枕丘面水、东西平坦、地块内有起伏。所在区域属亚热带季风气候，四季分明，春秋短、冬夏长。气候湿润，光照充足，雨量充沛，无霜期长。 保利·圆梦花园项目规划用地面积784683㎡（1176亩），规划建筑占地面积1883191㎡。整体海拔高度在3.1～5.2米。大部分为农田，其余为菜地、宅基地、林地、水塘。场地地貌单元相当于长江三级阶地，为城岗、沟谷地貌，地层分布情况如下： A．填土（耕土）（Q4ml），黄褐色，主要由粘性土组成，含植物根茎，湿，松散，厚约0.6m。 B．Q2老粘土，黄褐色、棕红色，含铁锰质结核及灰白色高岭土团块，硬塑状态，厚约6m。其强度及变形指标为fak=330KPa，Es=14Mpa。 C．Q2含碎石粘土，黄褐色、棕红色，碎石含量约20%左右，碎石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约1m左右。其强度及变形指标为fak=280KPa，E0=18Mpa。 D．残积粘土，黄褐色、棕红色，硬塑~可塑状态，厚约2m左右。其强度及变形指标为fak=240KPa，Es=11Mpa。 E．强风化泥岩，为K-E地层，棕红色，大部分已风化成土状、碎块状，为极软岩，厚约1.5m左右。其强度及变形指标为fak=300KPa，E0=40Mpa。 F．中风化泥岩，为K-E地层，棕红色，岩芯呈碎块状、短柱状，为极软岩，厚度较大。其强度及变形指标为fa=600KPa。 市政设施保障 保利·圆梦花园项目的市政配套均由某开发区政府统一进行施工，在交地时即已经达到三通一平。**土地交易中心在交地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够的接口。 根据某新城对本地块的规划，本项目所在区域定位为居住、综合用地，主要依托于项目所在的柴泊湖形成以居住和商业为主的各类市政公用设施与综合公共服务设施。 项目开发手续 A、保利·圆梦花园项目已与**市土地交易中心完成《国有土地使用权出让合同》； B、保利·圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。 项目开发设想 根据项目的规划条件和公司开发经验，确定保利·圆梦花园项目初步开发方案。项目占地面积为784644.5㎡，拟规划全部建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为2200000㎡，地上建筑面积为2060000㎡，地下建筑面积为140000㎡。住宅总建筑面积为2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商业中心10000㎡。主要经济技术指标见表。 技术指标 　 　 　 　 　 总规划总用地 784644.5 ㎡ 合 1176.41 亩 可建设用地 2200000.0 ㎡ 合 3298.35 亩 建筑容积率 2.8 　 　 　 　 绿地