南京奥体中心滨江项目投资分析.doc

南京奥体中心滨江项目投资分析 第一章·项目用地周边环境调查 1·地理位置：项目地块位于河西新区奥体中心西北侧，北起赛上路，南至纬八路；东起上新河路，西至螺丝桥大街。 2·土地面积及形状：宗地面积约320亩，地块呈现L形分布 3·地块自然条件：地块位于南京市西南面，城市主导风向的下风向。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，属于长江漫滩地貌单元。本地块内部坡度不大，对建筑布局的影响不大。 4·周围环境景观：距离滨江风光带较近，西侧的滨江风光带宽达400米，绿色是滨江风貌的一个亮点。规划绿化用地面积1650公顷，占新区建设用地面积的20%。规划沿长江夹江建设15KM长的滨江休闲公园，滨江休闲公园于2005 年十运会前建成。地块北部紧邻约70000平方米的集中绿地，新城区建立便民型公园，街头广场绿地要满足80%以上的居民步行十分钟就能够到达一块集中绿地。 5·地块交通条件： A.地块周围公共交通状况： ●目前本地块西侧紧邻一公交底站，有4条线路通过，分别为：312W、7W、85W 、807W ，随着新区建设的推进，地块周围的公共交通将更加完善，公交站点将会搬迁，但该公交路线将保留并增加。 312W：莫愁新寓——新螺丝桥大街——棉花堤 7W：瑞金路——新螺丝桥大街——棉花堤（有夜间路线807W） 85W：集庆门——棉花堤 一号线的奥体中心站距离本地块约500米，一号线将于2005年十运会前建成通车，未来小区的交通状况将更为便捷 B.地块周围市政道路情况： 赛上路：4300×35米，东起凤台南路，西至滨江大道，本条道路现在尚未开工 纬八路西延：2500×62米，东起江东路，西至滨江大道，并与长江接口处预留过江通道，目前正在施工，将与今年十月竣工通车 上新河路：4200×62米，北起纬七路，南至环河路，目前已经开工，于今年年底竣工 螺丝桥大街：道路临本地块有部分路段完好，北段正在拆迁中 滨江大道：15500×60米，北起三汊河大桥南至于三桥，2005年十运会前建成 本地块周围的未来道路状况比较好，其中滨江达到为快车道，距离本地块较近，但不穿过本地块，未来小区的直入交通非常方便。新城区当前建设目标有这样的规定：在2005年全国十运会召开之前，建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。便利的交通将为未来项目的升值提供一个坚实的基础。目前与主城连接的经四路、纬八路已基本成形。十运会旺盛的人流将极大地推动未来新城区中心地带的配套设施的成熟！ 6·市政配套现状及规划： 目前地块西侧紧邻南京第五中学分校，新城区开发建设指挥部和南京市金陵中学合作建设金陵中学河西分校，双方共同技资、12000万元,联合兴办20轨寄宿制全日制高级中学(附设国际部和初中部)。金陵中学河西分校将于2003年秋季面向全社会招生。金陵中学河西分校的设立,将进一步提升河西新城区城市形象,有效放大优质教育资源,改变河西地区缺乏名牌高中的局面。河西新区的民办学校还有金陵国际语言学校、开明外国语学校等。其中本地块未来小区将配套上新河中学、上新河小学。 地块南临文化用地、奥体中心，北部为配套建设用地。文化用地中的艺兰斋美术馆已经规划好由于地块位于新区中心地带，未来的市政配套将是非常齐全，金陵图书馆距离本地块约1KM，新区新大标志性建筑已经开工八座，其余也基本于年内开工建设。（配套与标志建筑分布具体见下图），并基本与政府签定协议，必须在 2005年十运会前完成亮化工程。奥体中心将于2005年十运会投入使用。 图表 1奥体中心 7·社会状况：河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东，总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。地块所属区域为中高挡住宅区。 第二章·项目用地价值分析 1·项目用地利好因素 沿江开发热潮带来的机遇： 沿江开发的总体思路是：紧紧围绕全市实现两个率先的战略部署，一体化推进演讲产业集群培育，一体化推进演讲基础设施建设，一体化推进演讲功能完善，一体化推进演讲景观开发，打造两带三个中心。两带即城市功能带、滨江风光带，这都涉及到本地块所在区域的发展。其中尤以滨江风光带给本项目用地带来更为直接的重大利好。滨江景观带中质量最好、最为宽广的地段就在本项目用地的西侧约400米处。沿江开发的重点之一是河西新城的建设，本项目用地所在河西新城将建成一个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化南