吉安安福国光项目前期发展战略及整体定位报告.ppt

凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 本项目住宅产品定位原则 住宅产品定位 考虑因素： 开发商目标： 成本投入，收益回现 产品形象在产品上的体现： 中高档形象 形象全面超越市场现有产品 户型在满足舒适的前提下，适当控制面积 注重小区环境规划，营造品味社区 打造专业物管服务，提高品牌附加值 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 户型及面积控制建议 主力户型：三房二厅二卫 125M2-130M2之间 配比率：60% 次要户型：四房二卫二卫 135M2-144M2之间 配比率：20% 补充户型：二房二卫一卫 85M2-95M2之间 配比率：20% 户型设计卖点要求 一、每个户型在设计时要有一定的赠送面积； 二、户型设计要达到通透性和明房明厅明卫明厨的基本要求 三、考虑到县城的客户层次的生活习性，每个户型最少要有二个阳台以上次 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 商业功能定位 本项目商业不仅满足城区需要，还要着眼于服务整个县城 整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整个城市。 本项目规划小区约8.3万㎡，入住人口预计超过1200人，而周边500m内生活人口更达万人以上，本项目基本使命之一应该是满足其日常生活需要。 项目规划商业面积约2.1万㎡，规模上而言，已超过金岸步行街和心连心超市，应当承担一定的城市功能。 社区性功能 区域性功能 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 项目商业定位原则 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 定位思路 从价值流向决定项目定位中应遵循的路径 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 商业业态定位 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 商业业态定位 商业现状：成熟的核心商圈以服饰为主，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补安福商业缺失的作用。 城市规划：武功山大道为政府打造的城市主大道 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 商业物业价值体系的建立 商业可以实现项目的基本价值，而拓展点和外延点是项目价值快速实现以及提升的最终保证。 价 值 点 归 纳 基础价值 商 业 拓展点 安福县核心商圈区域 业态规划多元化 领先的项目定位 2.1㎡的商业规模 与住宅的综合形象打造 外延点 主力店品牌的影响力 业态功能组团 专业商业运营管理公司服务 招商模式创新 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 公寓客户定位——本地中高收入者为主，低收入者为辅，兼顾外来客户 重要客户 游离客户 核心客户 重要客户 游离客户 区域来源：安福全县 职业特点：较高收入的技术人员和生意人 乡镇富裕者、外出打工族 置业目的：自住和投资 价值取向：关注地段 置业特征：作为投资或自住 重要客户：青年阶层、乡镇居民、外出打工族，占20% 区域来源：县城内 职业特点：个体私营业者、企事业管理中高人员 置业目的：自住和出租各占一定比例 价值取向：关注公寓的地段 置业特征：作为投资，或者用来做养老保证 核心客户：安福中高端收入者，占70% 趋于来源：安福县下属乡镇等周边县市， 职业特点：不固定 置业目的：投资 价值取向：关注地段 置业特征：投资为主 游离客户：约10% 酒店式公寓产品定位 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 公寓定位方案一 打造一个四星级酒店，成为安福 县城的城市标杆和地标； 引入专业酒店管理运营公司进行 专业化运营管理； 客房全部对外销售，客户每年定 期领取投资经营回报； 酒店式公寓产品定位 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 方案二 以小户型为主的SOHO公寓 客户群定位在投资和年青一族 户型以：一房一厅一卫 面积：40-50M2 二房一厅一卫 面积：55-75M2 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现 区域 资源 组团 规模 定位 契合市场 领先对手 安福最佳地快 极其优势资源 住宅商业酒店公寓 协同增效 凌智地产顾问--专注房地产营销策划解决之道 * 市场定位 项目核心问题确定 项目开发节奏 项目发展方向 地块解析及市场背景 客户目标 项目发展战略 开发背景 我们的思维导图 根据项目的运作流程和