华龙太乙城项目首期推盘策略研究.ppt

3.自身项目认识——产品供应 区间54-94 主力72-88 1 2 3 4 5 6 6 7 8 9 区间55-105 主力78-101 区间88-119 主力88-119 区间44-96 主力74-87 区间43-143 主力74-104 区间79-117 主力82-89 区间93-166 主力93-166 区间38-125 主力65-88 区间66-122 主力87-122 首期开发方案1：1-9-8 首期开发方案2： 1-2-3 首期开发方案3： 1-2-9 （运输通道） （产品线丰富、灵活性强） （120-140断档） 3.开发顺序确定 区间54-94 主力72-88 1 2 3 4 5 6 6 7 8 9 区间55-105 主力78-101 区间88-119 主力88-119 区间44-96 主力74-87 区间43-143 主力74-104 区间79-117 主力82-89 区间93-166 主力93-166 区间38-125 主力65-88 区间66-122 主力87-122 二批次 一批次 三批次 一批次 一批次 二批次 二批次 三批次 三批次 一批次开发楼号： 1-2-9 二批次开发楼号： 3-4-5 三批次开发楼号： 6-7-8 优点：每一批次产品线均衡，并逐渐升级 4.产品层次划分 促销产品 形象产品 形象产品 促销产品 一批次产品 5.价格体系——定价方法 市场价格定价过程 修正过程 最终价格 5.价格体系——定价过程 选择项目 学府首座 兰蒂斯城 曼城国际 本案 整体均价 7２00 ６700 6300 参考重权 50% 30% 20% 100% 区域凭分16 片区前景 8 7 7 5 6 片区环境 8 ７ 6 4 5 产品因素49 景观 15 12 ８ ７ ９ 规模 12 10 7 7 9 构造 10 9 9 9 9 规划 8 5 4 3 ４ 形象 4 3 1 2 3 项目配套21 交通 5 4 3 3 4 商务配套 4 3 2 2 2 生活配套 6 4 4 4 ４ 教育配套 8 6 6 5 5 项目品牌14 开发商 8 6 4 4 5 物业部 6 5 2 4 5 合计评分 100 ８１ 65 69 70 重权合价 3100 2165 1278 ６54５ 5.价格体系——推货速度 典型楼盘销售速度走势判断（龙湖紫都城、常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际） 项目 开盘均价 尾盘/现在均价 总建筑面积 剩余面积 销售面积 月销售量 龙湖紫都城 09年6月，4700 10年10月，8500 26万 12万 14万 8750 平米 常春藤花园 09年4月，4800 10年10月，9000 30万 2万 28万 15000 平米 兰蒂斯城 09年4月，4600 10年10月，6700 63万 26万 37万 20000平米 曼城国际 09年10月，4700 10年10月，6300 14万 2万 12万 12000平米 平均值 9500 平米 按照区域在售的房地产 项目的销售速度及每月平均销售量在9500平米，假设项目销售速度按照区域的销售速度计算：假设项目在不考虑其他外界的因素下，项目1#楼面积28653，2#面积36836，9#面积37632，一期 总计面积103121平米，项目按照现阶段的营销速度进行，那么项目的营销周期是： T项目营销周期=103121/9500平米=10.9个 月（约一年） 5.价格体系——市场涨幅 一：市场自然增长率判断（城区市场） 二：典型楼盘价格走势判断（常春藤花园、兰蒂斯城、曼城国际） 09年9月份西安市场均价5343元/平米，10年9月份均价6485元/平米，月均增长率1.8％左右。 项目 开盘均价 尾盘/现在均价 涨幅 月均涨幅 常春藤花园 09年4月，4800 10年10月，9000 87％ 5.1% 兰蒂斯城 09年3月，4700 10年10月，6600 40％ 2.3% 曼城国际 09年9月，4700 10年10月，6300 34％ 2.6% 每月平均涨幅在2.3~3.3％，超过市场平均月涨幅1.8。 三：本项目展示条件的不断完善，支撑价格的上涨 2009年 2010年 月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 量 113.3 112.56 141.1 152.58 296.93 99.59 55.59 113.84 144.46 99.40 83.78 85.23 115 108 价 5403 5343 5288 5433 5043 5981 5780 5893 6273 6241 5966 6730 6410 6485 基于以上的分析判断及市场风险预测，本项目月均市场增长幅度在2.3-3.3％左