淄博市临淄区药材公司地块商业综合体地块项目发展分析及建议.ppt

致力于做最好的房产营销专家 MARKETING CONSULTING 盛世行顾问 盛世行 盛 世 行 顾 问 咨 询 MARKETING CONSULTING CO，LTD Times Union -临淄区药材公司地块商业综合体- 地块项目发展分析及建议 通过上次的汇报，我司提出了对本项目的整体规划建议，以下我们将详细的阐述我司提出的建议和本案现有的规划建议优劣势分析，本建议的能否实施还需要规划设计院的进一步规划和确定； 目录 CONTENT 第一部分 现有规划优劣势分析 第二部分 项目规划业态及发展建议 第一部分：现有规划优劣势分析 1.1 我司所提规划优劣势分析 1.2 项目原有规划优劣势分析 我公司整体规划建议 桓公路 沿桓公路一侧建3层商业加14层高层综合体，提升项目整体形象 项目北面建设一栋17层住宅。此住宅为药厂职工用房 东侧商业2层布置，一层层高为3.6米，二层为3米，进深10—12米。上层为4层东西向小公寓。 社区内部设置绿化及内部休闲广场，增加项目的社区性及互动性，同时建设地下停车位，满足更多停车需求 具体规划需有规划设计院根据地块及日照分析等条件统一规划 底商2层 商铺加 4层公寓 南侧 3层商铺加14层综合体 入口 1栋17层住宅（职工用房） 景观 景 观 长 廊 景 观 长 廊 地下停车出入口 东侧 我们的规划总结 优势： 项目处于城区烫金地段，黄金街铺市场价值全城最高； 物业类型全，市场消化难度低，降低销售风险，项目资金回笼快； 收益稳定、降底操盘风险、发挥最大土地效能； 在既定交通条件无法改变的现状下，我公司方案对项目停车位及停车交通系统要求较低。 劣势： 容积率小，不能多出销售面积. 现有规划设计方案 规划用地面积 10270㎡ 总建筑面积 62046㎡ 公寓建筑面积 16238㎡ 办公建筑面积 7590㎡ 商业建筑面积 25288㎡ 建筑密度 59% 容积率 4.78 绿地率 25% 地上车位 22个 地下车位 275个 经济技术指标 规划指标中，商业建筑面积达到2.5万平米，如此大体量的商业产品，就算在张店城区也能算得上“运营困难户”。若想将商业运营良好，前期广告以及运营成本的投入会相当大，成熟的操作时间保守估计在五年左右，对于我们快速的变现要求会降低。 尤其是我们在规划中对于经营的模式并没有准确的定位，并且商业地产“先租后售”的营销模式变数太大，并不稳妥，所以我们在保证商业顺利经营的前提下，提出了以下经营思路，以保证项目的正常运转。 现有的规划总结 优势： 目前现有规划的优势可以提高容积率， 桓公路一代的购物氛围浓厚，缺少大型娱乐场所及快捷酒店，本项目的建成如果招商大型娱乐及酒店，会填补市场空白。 劣势： 前期需投入极大招商、运营费用，前期资金回笼速度较慢，后期销售难度大； 办公类产品的最大衡量因素——停车条件决定项目成败，同时嘈杂的外部环境也决定了项目不适宜做办公类产品； 交通条件的瓶颈，使得我项目交通组织问题最为凸显，如操作不当将会导致人气欠缺，从而影响市场运营，后期销售风险极大； 内部销售难度大，资金回笼慢，影院等主力店租金低，回报周期长。 第二部分：原有规划业态及发展建议 2.1 总体业态规划建议 2.2 各业态发展建议 根据现有的规划，我司对目前的规划建议又进一步的提出了自己的想法，下面我们将详细的阐述我们的规划思路； 物业业态规划及发展建议 负一层、二层地下停车位 十层公寓加酒店 二十八层返迁房 地下一层超市 一层、二层为精品服装区域 三至五层根据招商设置电玩、 台球、卡拉OK娱乐区，影视中心区等 根据规划，返迁房不在考虑范畴内，沿桓公路一侧的十层办公楼建议改为公寓和酒店招商，商业部分负一层设置超市，为整个项目提供服务；一二层定位为“精品服装城”以小摊位销售为主；三至五层定位为“临淄娱乐城”招商娱乐产业，打造娱乐中心，以带租销售为主，前期先运营，后期带租销售提高单价。 物业总体建议 物业总体建议—地下停车场 负一层、二层地下停车位 我司建议地下分为负一层、负二层局部为地下停车位。在商业范围中，一个好的商业项目运作成功与否，取决去一个项目能否满足停车需求，因此我司建议将地下两层作为大型停车场。 地下一层超市 物业总体建议—地下超市 我司建议地下一层为地下超市。其主要目的是为楼上的物业提供服务，其功能与覆盖范围与利群、东泰等大型商超相区别，根据市场情况，地下商超租赁费用约为0.5-0.7元/平米/天（参考项目西侧国美电器）。 一层、二层为精品服装区域 物业总体建议—一、二层服装区 我司建议一、二层为精品商业街。 以分割的形式对外出售，销售价格约 6500元/㎡，内铺