天津_区域大规模房地产开发浅析.ppt

1 3 4 2 跟随者 挑战者 补缺者 领导者 中体奥园 —— —— 2002~06年 1 3 4 2 跟随者 挑战者 补缺者 领导者 —— 2007~08年 区域项目不同时期角色转变—— 占位演变——中体奥园作为区域拓荒者成功炒作区域价值，但随着首创入市也进入尾盘，领导者角色自动过渡 瑞景板块 富山东晶 顺驰翡翠城 燕宇艺术城 宝翠花都 —— 燕宇艺术城 奥园 瑞景板块 区域一级土地开发总结 亮点： 借助地铁1号线有力驱动，片区价值明显提升 与政府成功合作，前期大力推动一系列区域配套服务设施建设，完善的配套保证区域快速稳步发展； 一级土地开发案例 老城厢板块 天津老城厢建于明永乐二年十二月初九，距今已有600年的历史，是明清两代天津的政治中心。老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城“活化石”。 明永乐二年设卫筑城后，相继有名人在老城居住；其内的中营小学是天津最早的官办小学；文庙、鼓楼、广东会馆等文物古迹至今尚存。厢内民俗众多，民间工艺众多，像“风筝魏”风筝、“泥人张”彩塑等等。 老城厢在03年拆迁改造以前，始终保持天津特色的四合院式平房，胡同纵横交错，居民世代居住在此，居住密度较大;自拆迁改造以来，大面积住宅开发带动板块发展，区域市场迅速成熟。 区域背景——历史厚重，深厚的人文积淀，最初承载居住功能 老城厢 鼓楼 外环 内环 内环 地铁二号线 （在建） 西北角站 地铁一号线 （运营中） 西南角站 东南角站 鼓楼站 外环 8号地： 双地铁上盖，交通极度便捷 地块商业价值高 位于南马路与西马路交口，昭示性极强 噪音影响严重 外环南部地快： 地铁上盖，交通便捷，昭示性好 建筑限高100m，而南侧的一中法及长征医院等，对项目的采光造成影响 中营小学 外环西部地快： 地块方正，尺度适中，便于营造内部园林 交通便捷 外环北部地快： 整个板块最北部，昭示性相对较弱 南北均无遮挡，采光通风条件极佳 南向俯瞰鼓楼及别墅区，人文景观资源较佳 外环东部地快： 东瞰海河，西拥别墅，人文及自然景观俱佳 交通极度便捷 紧邻鼓楼商圈，休闲、娱乐、购物近距离优势得天独厚 噪音影响严重 内环地快： 地段优势无以复制 商业价值弱于外环东部地块 建筑限高引导建造别墅型物业 土地价值分区——以人文、资源价值及双地铁作为主要价值分区标准/东部商业价值更高 地铁四号线 （未来规划） 老城厢 04.12.27，由中新集团(控股)有限公司投资开发建设的老城厢项目启动。 老城厢总建设规模225万平方米，其中住宅约128万平方米，公建约96万平方米。按地块划分为14个项目实施，每块建筑面积在20万平方米左右，建设周期计划为5年。 该项目规划设计为集历史文化、地方民俗、旅游娱乐、商业服务、高档住宅、教育卫生等为一体的重点区域，以传承天津历史发展的血脉。 老城厢将建成内外环，外环主要建设高密度住宅及商业、服务、娱乐、写字楼等高层建筑，内环将建设低密度住宅，并建有公园、学校等公共设施。 鼓楼 外环 内环 内环 内环： 市中心绝佳地段，土地资源绝对稀缺 建筑物限高：H ≤鼓楼高度 低密度住宅、学校公建等 地铁二号线 （在建） 西北角站 地铁一号线 （运营中） 西南角站 东南角站 鼓楼站 外环 外环： 主要建设高密度住宅及商业、服务、娱乐、写字楼等高层建筑 地铁一号线通车、二号线在建，大众捷运极度方便板块交通 建筑限高：≤100米 地块操作思路——大规模改造/保留历史文化氛围/内外环建设功能区分明显 地铁四号线 （未来规划） 老城厢 富力城 上城豪苑 TOWN中堂 中央恋城 壹街区 后现代城 上城公馆 檀府 金盛广场 中营小学 中新集团独资或者与其他开发商联手开发了一些景观资源较优或商业价值较高的地块，其他土地均转让给了其他开发商。 目前开发进入中后期，其中未上市项目仅剩富力7号地、中新13号地以及国浩12#地，共计约50万平方米。 自06年开始，老城厢板块已由开始的别墅、大户型住宅项目开始转向拥有高附加值的公寓、中小户型以及综合体的开发，以最终完善板块的复合城市功能。 铜锣湾广场 国浩地产 上城CBD 老城厢 区域项目汇总 板块开发已近尾声/居住主导，商业拉动/后市大幅放量推动板块走向持续、复合的发展道路 产品类别 地块 项目名称 占地面积 （万㎡） 建筑面积（万㎡） 容积率 商业面积（万㎡） 住宅面积（万㎡） 开盘时间 开发商 住宅/ 公寓 5、6、7# 富力城 21.6 72.4 2.9 7 67 2005.07 天津富力地产开发有限公司 15# 后现代城 3.8 10.8 2.8 0 10.8 2006.04 天津中新嘉业房地产开发有限公司（中新） 16# 铜锣湾广场 8.38 33.5 4 18（含