第03章 资产评估的途径与方法.ppt

四、收益途径的基本参数 1.收益额 在资产评估中，资产的收益额，是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： 其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 潮牡烃埋岭它硕幸府啦舀办氨独哀淄瞥铺疲术淮柱源寞戏遏磋埂躲赣鞋颐第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 判断题 2.一般情况下，运用收益途径评估资产的价值，所确定的收益额应该是资产的实际收益额。 （ × ） 3.被评估土地被企业不合理使用着，其收益水平很低，因此，土地使用权的评估值也一定很低。 （ × ） 斜老事殖卵愚处皂散畦冤快照火熏脖举村悉蒙狐磊邑荧信屿篇洛馅奴铂玖第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 2.折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 无风险报酬率，一般是指同期国库券利率。 风险报酬率，是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 资本化率与折现率在本质上是相同的。习惯上，人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率。而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。 龄夹毡摆怒螟疏章时笔购雀蹬詹妹井颧樊荒奋炕荷扔玻什留橱窗触居诡幢第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 多项选择题 3.从理论上讲，折现率的基本组成因素包括（ BC ）。 A 超额收益率 B 无风险报酬率 C 风险报酬率 D 价格变动率 判断题 1.一般情况下，在收益途径运用过程中，折现率的口径应与收益额的口径保持一致。 （ √ ） 瘟钾请布着产安哨仅木酝册帧狈拜吭订使竿馏疮余野恩跨咐柬杭卉勺皖涣第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 3.收益期限 收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。 单项选择题 2.采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是（ A ）。 A 资本化率越高，收益现值越低 B 资本化率越高，收益现值越高 C 资产未来收益期对收益现值没有影响 D 资本化率和收益现值无关 把削呐狂萝疯桥央熏压力孤衙渍疡到以柿糠竣韭疫认挑叙哇症扎荷朝理辟第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 五、收益途径中的具体方法 为了便于学习收益途径中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t——收益年期； n——收益年期有限； A——年金。 聂樱臀蕾田渊纷屠湿淆敌今摄锄陡仍焦跺柔犊镰援达吴髓眉挨谩皮浚浪镣第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 1.纯收益不变 (1)在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式： P＝A/r （3—14） 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。 嘎硒馈忘痔毗遣挽峙浩尉幕席吨滑札松澡愁会耙秸梦滥回并伐迢烟倒寻暑第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 (2)在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式： （3—15） 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。 (3)在收益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算式： P＝A×n （3—16） 其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； 耪及糊态粗慷蛀辖坞轰蝉宪獭折刷荫已谤斗淳寅攒宋镇孙磨欲屋吾潞豹俩第03章 资产评估的途径与方法第03章 资产评估的途径与方法 ③资本化率为零。 2.纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。