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发展简史 1993，成立，首要问题要有一个可以定义并量度“绿色建筑”各种指标的体系。研究现有的，然后成立专业委员会，成员包括开发商、律师、环境专家，建筑师房地产经纪人以及一些行业代表 1994年秋，起草绿色建筑分级评估体系LEED（leadership in energy and environment design） 1998年8月，LEED1.0版本的试验性计划正式推出 到2000年3月，共有12个项目完成了申请过程并被认可为“LEED认证试验性项目”。 2000年3月，LEED2.0版本正式发布，美国能源部建筑科技办公室向USGBC提供了启动资金，资助LEED2.0试验性计划、LEED参考指南的编写，以及最初的LEED培训课程。 LEED使命是在整个建筑行业实现“市场转型”。针对的是愿意领先于市场、相对较早地采用绿色技术应用的项目群体。 LEED认证作为一个权威的第三方评估和认证结果，对于提高这些绿色建筑在当地市场的声誉，以及取得优质的物业估值非常有帮助。随着LEED不断地把绿色建筑应用推入建筑市场的主流，整个行业逐渐进步提高。 策略成功要点： 1、充分反映不同市场主体在绿色建筑发展过程的利益要求 认为：业主、建筑物所有者、用户和其他建筑物的使用者是绿色建筑发展的根本动力，他们对绿色建筑技术发展及评估指标体系的改进具有重要推动作用。 强调要“ 开发一个能确保USGBC 、定价人、建筑商及消费者既定利益的商业计划/模式” , 同时要求所开发的绿色住宅必须满足以下要求： 应该被建造商认为有更大利益； 应该被消费者认为是更优良的住宅； 应该被建造商及消费者认为更有益，并且体现出了更好的价值； 参与项目的建造商能够在市场上以“优良住宅建造商” 品牌来将自己和其他建造商区别开来。 2、运用市场规律, 建立市场激励机制, 促进绿色建筑发展。 打造绿色建筑的“黄金品牌”, 保证开发商通过绿色建筑认证能得到广告效应，开拓销售市场, 加快房屋销售与出租，收回绿色投资，取得开发效益； 保证建造商通过绿色建筑认证能得到绿色成本补偿,取得绿色利润； 保证建筑用户及员工的健康能得到保护, 生产效率能得到提高。 最终达到“ 增加绿色建筑中看得见的和看不见的利益包括建筑物整个生命周期内环境、经济和社会的利益。” 的目标。 LEED产品家族 分为横向市场产品和纵向市场产品 横向产品覆盖不同的建筑类型及建筑物生命周期的不同阶段。纵向产品考虑不同建筑类型由于其本身的某些技术特点，需要特别地对待和处理。 横向产品： For new construction For existing buildings For commercial interiors For coreshell For homes For neighborhood development LEED绿色建筑评估体系是一个真正意义上以需求为导向，以市场为驱动的绿色建筑评估系统。LEED体系的成功，其技术方面的先进性和完整性固然重要，但其巨大的影响力是源自于USGBC为LEED体系所建立的市场推动机制，这也是我们需要借鉴的部分。 1、LEED评估体系的发展，是从办公楼开始起步的，能够有实力自行投资并兴建办公楼宇的商业机构或者公共机构，其机构规模已经达到一定程度，对于可持续发展、绿色理念等也能够接受。这些客户以及这些项目，相对而言能够承担起在较高的初期投资。另外，有这些大型机构的支持和示范作用，LEED1.0的市场推广也将相对容易达到宣传目的。 2、随着发展到NC2.0，LEED需要从办公楼扩展到其他建筑物，美国绿色建筑协会推出了在不同建筑类型中如何使用LEED-NC的《LEED应用指南》。像零售商业应用指南，校园建筑应用指南等。这些应用指南是一个策略，如果这些指南能够得到行业的接受和支持，进一步发展壮大成为一个分支，并最终独立成为一个成熟的LEED产品。 3、没有错过建筑市场两个重要的细分市场：已建成建筑和零售建筑。已建成建筑占据了建筑市场中的大多数份额，而零售建筑则是经济增长、消费增强的直接产物。即呼应了市场的需要，又没有错过市场发展的时机。 4、推广LEED的同时，也在不断的完善其自身的管理流程，以及各种为LEED认证所配套的支撑系统。其版本升级并非只是技术层面的提升，而更重要的是整个认证体系的不断完善、不断满足市场和客户的而需求。 5、在其他几个机构抓住了住宅市场和城镇规划中主流评估体系空缺机会迅猛发展之后，主动联合其他机构，共同研发推广For homes和For neighborhood development 反映市场解决方案的LEED基本文件 1、LEED政策指南 《政策指南》是USGBC最先推出的LEED系列文件之一, 也是绿色建筑技术发展的重要基础性文件。 《政策