第五章市场比较法.pptVIP

入门篇 1.3 市场法的对象和条件 1.适用对象 适用于具有交易性的房地产。 房地产开发用地 普通商品住宅 高档公寓 2.适用条件 在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。 3.不适用对象（局限范围或缺点） （1）经济基础薄弱的边远农村，原因是缺乏必要的市场资料； （2）如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，原因是交易实例少。 1.4 市场法的操作步骤 2.1 选取可比实例的必要性 可比实例：指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。 不是任何交易实例都可以用来参照比较，有些交易实例并不适用，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。 2.2 选取可比实例的质量要求 1. 同一地区或同一市场供求范围； 2. 用途或性质相同或大致相同； 3. 规模（面积）相当； 4. 建筑结构相同； 5. 档次相当； 6. 权利性质相同； 7. 交易日期与待估房地产的估价时点应接近； 8. 比较实例的交易类型应与估价目的吻合； 9. 成交价格应是正常市场价格或能修正为正常市场价格。 2.3 建立价格可比基础 建立价格可比基础包括五个方面的内容： ①统一付款方式； ②统一采用单价； ③统一币种和货币单位； ④统一面积内涵； ⑤统一面积单位。 1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 2.统一采用单价：单位面积的价格。 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。 土地：单位土地面积、楼面地价。 注意：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正。 3. 统一币种和货币单位 通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“人民币元” 4. 统一面积内涵 建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积÷建筑面积 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷建筑面积 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积 5. 统一面积单位 1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0.0929平方米 1坪＝3.30579平方米 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.0929（或×10.764） 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579（或×0.303） [例2] 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价 80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32 万人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理（元人民币/平方米建筑面积）。假设当时人民币的年利率为8%，乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币。另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积。 解答： （1）统一付款方式。 如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币） 乙总价＝15（万美元） （2）统一采用单价。 甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积） （3）统一币种和货币单位。 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵。 甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积） （5）统一面积单位。 甲单价＝3821.1（元人民币/平