资产评估第二章第三讲.pptVIP

第三节 成本法 一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的四个基本要素 四、成本法下四要素的具体估算方法及应用 一、成本法的基本涵义 1、成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 2、成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。上述评估思路用公式表示为： 评估值 = 重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 3、成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。 二、成本法的基本前提 采用成本法评估资产的前提条件是： 1．被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它包含着有效使用资产的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中，为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。 2．应当具备可利用的历史资料。 成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。 同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 3．形成资产价值的耗费是必须的。 耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。(如为借款利息费用化??,如在安装过程中出现安装失败) 有效耗费 ≠ 必须耗费 采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平 评估时采用的耗费不是实际耗费，而是平均耗费。(如自建过程中的废品率?有可能行业5%,有可能你是7%或3%) 三、成本法中的四个基本要素 就一般意义上讲．成本法的运用涉及到四个基本要素： （一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值。 （一）资产的重置成本 1、资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。 2、重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 1）复原重置成本 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。唯一不同的是价格。 2）更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 唯一相同的是功能。 3）二者的区别联系 3.两种重置成本运用中注意事项： （1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。 （2）采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。 （3）一般而言，复原重置成本 大于更新重置成本。 （4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。 （二）资产的实体性贬值 1、资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。（绝对贬值） 2、资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为： 实体性贬值率 = 资产的实体性贬值 ÷资产的重置成本 （三）资产的功能性贬值 1、资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 2、它包括两类：超额投资成本和超额运营成本。 （1）超额投资成本是由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，这种成本为一次发生的静态成本。 由于技术进步引起劳动生产率的提高，制造与原功能相同设备的社会必要劳动时间减少，材料的节约、工艺的改进，从而带来成本降低，造成原有设备的价值贬值。具体表现为原有设备价值中有一个超额投资成本将不被社会所承认。 （2）超额运营成本是原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额，即资产在工作过程中和同类资产相比，多付出的日常成本，只要资产工作