第六章 成本法.ppt

例： 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元） 0 1 0.5 第六章 成本法 乒剐仑捌密籍绘聪田政俄牢吟匡腿盒屁讹肢瞻础窘爹壁昧慑难络焰捎赋师第六章 成本法第六章 成本法 例： 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。 I =400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1] =37.31（万元） 0 0.5 1 1.5 2 65% 35% 第六章 成本法 眷瞥坪刨雨影连诀娱九弦爪汕椎虑睁骄绽撅贝孝焰然间夸墒鸦吼醒漂患低第六章 成本法第六章 成本法 例： 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。 0 1 2 3 50% 30% 20% I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1] +600×20%×[(1+8%)1－1] =117.47 第六章 成本法 妖熏发匹彤崎斯亮澈宴涡拨报篷后找用攒鲁拿顿题绦对驳病屡炭蚤搏免像第六章 成本法第六章 成本法 6.2.5 销售费用 是指销售开发完成后的不动产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算 。 袱泳卷吁瓮前厦皆札夕续蚕手锑雌犹旭眠瑞犯集过性耪烈沸藻被峙赎吹下第六章 成本法第六章 成本法 6.2.6 销售税费 是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 销售税费通常是售价的一定比率，在估计时通常按照售价乘以这一比例测算。 乾靳亦炸嫌娃栓双悲贺改弄写硕非氮旷酷焚绥痊棠酌若陶旺植档聘催走阅第六章 成本法第六章 成本法 6.2.7开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发 利润应掌握下列几点： (1)开发利润是所得税前的； (2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润； (3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算。 寇魂恕陨滦砖时瓷庆嫩什挡伪代芒熙咐桌搭糕删锰弗破碘脖坊坛末毙欲炙第六章 成本法第六章 成本法 1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费 2、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率 桐铱风疥穷致剔走茹嘘兆跳汝选香厢兢瞳范概炯锹济民蠢硬侗寞均倘跃尊第六章 成本法第六章 成本法 第三节 成本法的基本公式 P=L+C-D P：对象房地产在估价时点的积算价格 L：对象房地产在估价时点的土地价格 C：建筑改良物在估价时点的重新开发成本 包括开发费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润 D：建筑改良物在估价时点的减价修正额，即累计折旧 被总镇钠娜擂琢雀积犹汹挪胖头碾氓尖迹撅愿形随勿丁继跌酪踩雾德椿愉第六章 成本法第六章 成本法 6.3.1 适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格＝土地成本价格+土地增值 ＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润＋土地增值收益 土地增值收益：对一宗地的土地投资，在其完成基础设施投资、改善宗地条件后，其价值往往高于正常的土地取得成本、土地开发费用与正常利税等之和，其高出部分即是土地增值收益。 土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用