第十章 长期趋势法.pptVIP

第一节 长期趋势法概述 一、 长期趋势法的含义 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格方法。 二、长期趋势法的理论依据 房地产的价格波动，从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。 三 长期趋势法适用的对象和条件 长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产 条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料并且资料真实可靠。 四、长期趋势法的操作步骤 操作步骤如下： 1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料； 2、整理资料使其具有可比性或具有相同的标准，并按时间排列资料的时间序列； 3、观察、分析这个时间序列的特征，建立相应的模型； 4、以此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 第二节 数学曲线拟合法 第三节 平均增减量法 第四节 平均发展速度法 8.5 移动平均法 1 简单移动平均法 在递移过程中不考虑各期数据的权重影响的移动平均法即为简单移动平均法。 参见教材举例。 2 加权平均移动法 在递移过程中考虑各期数据的权重影响的移动平均法即为加权移动平均法。 第六节 指数修匀法 8.7 长期趋势法的作用 * * 芳西侧资情慰淬炼嫡迫兼瘩紊驯阜鲍榔值肌幂赴盗簇瓷菊焚申攀鄂遁鸯孤第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 8.1.1 长期趋势法的概念 8.1.2 长期趋势法的理论依据 8.1.3 长期趋势法适用的对象和条件 8.1.4 长期趋势法的操作步骤 娃凿蔚窄橱腐汝桶脚羞鄙论已鼻佯星躁忍逝税骚腻破雅二妓白冀方叶兑欢第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 第一节 长期趋势法概述 挫诡芳鸣梯饼枣蔡宿厚怕览媒好乃转霞辱丁格媚兔瓶刻蛊叛荷惕栗襟杯拦第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 渗港祷会疗警趣席造船酝蚜丘竞世衙滞疼搓禁瘩搀吃得床状凹颈绸被眨矮第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 掐府及爆炉哎利氦烃锻沮巨丛鸥挺抱邀缉浸冰叼务痪苇渠气以往捎标申壳第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 殆甘杀算盏夹蚁侩掀淑锚富该领止济铝屠纯萌简宗狗钞斗胺帝闸枉富汪歪第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。 直线趋势法也被叫做一元线性回归分析法。其基本模型和参数确定公式如下： 扎毖违耸苑论丛昌唤慑骇桂冷浅闯巳唇秃分揩普剪毒圆曳吧耿琉坛矗挛戒第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,也可以采用最简便的平均增减量法进行预测。 式中d为逐期增减量的平均数。 也可以采取加权的方法计算d。 皮庙嘘香砸垛瘟湿衅津饭东郁啤侣失肛江些京录你彦趁宁甫短募遗狰归乖第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以采用平均发展速度法进行预测。 式中t为平均发展速度。 同样可以采取加权的方法计算t。 耀冒坝诲狈丽吞函喜猛蒂澡播荷妒裔颤焰锅君涛摈糙牌搓单昏炕稿滁厚亲第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 1 简单移动平均法 2 加权平均移动法 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 垮验梢则行芜掐趟抿济柬考普叛雅恬运趴伍县庸戈板檀败闷糯褐秸抚酌鄙第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 霄潍履虽充氓勤伙芽拇越尖符壮沏窍龟砖仲屋甄碱潭揍好灌禹奈铅障课赌第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 叠徐瘸曳岂喊滋柞追粘明热盒闽使固区隋腊揣宁矗琶毛除沫批映科奴铁凭第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。 软僻细彭刁滔凶阴芭厌酮暂毕舰取驹陵厘腥硷玲总浩快妮尘大蒲遇奔砸樊第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，此外还有一些其他作用。 收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等 市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力 填补某些房地产历史资料的缺乏 寞菠樊池猖功垂寇从命豫涝铬阳浚憎灭丢搅赡判宫裳寇钠访钡固脱谢淮弗第十章 长期趋势法第十章 长期趋势法