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第五章 房地产评估Part.1 概述 一、房地产的特征 （一）土地 1.稀缺性：非再生性资源（一般只会增值） 2.位置移动的双重性：地理位置＋社会经济位置（交通通讯商业文化卫生） 3.寿命：相对永恒性 4.用途的广泛性：最佳效用原则（民星校园用途） 案例 “从07年11月开始，人们买地像着了魔一样，成都竟出现8800万/亩的地，而楼面价才1.6万，旁边最好的房价只有1.3万左右(香港某企业） ；上海也出现6.6万/米楼面价。南京(2700-24000)；苏州：均价：6200－24000；深圳40000；济南：6600；西安6500；昆明：10000 房地产商＋地方政府＝共同进步 （二）房屋建筑 1.一般没有空中楼阁 2.寿命有限 3.可以再生（维修或重新来过） 二、房地产价格评估的专业性原则 房地合一原则（评估时的综合进行） 区域及地段原则（按不同的区域和地段有所区别地评估） 最佳使用原则 （“此一时彼一时原则”——next pp.） 评估原则须参照各国的通胀背景1 对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国2006年三季度统计数据：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海15.55：1，北京13.55：1。 美次债危机以来，新房销售均价19.59万美元，合140万元（含土地），中国却非常普遍!！——2006年后