2010-11房地产行业税收政策解析与稽查风险防范.doc

2010-11 房地产开发行业税收政策解析与稽查风险防范 房地产开发业务涉及的主要税种；房地产开发业务的核算要求；土地增值税清算；企业所得税处理办法。 ?第一讲? 房地产开发业务涉及的主要税种 房地产开发业务涉及的主要税种，包括：契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，以及企业所得税等，主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。 一、契税 契税，是以在境内转移土地使用权、房屋产权为征税对象征收的一种税。契税由土地、房屋权属的承受人缴纳。 （一）计税依据 房地产开发企业在计算缴纳契税时，应当注意以下问题： 1．受让国有土地使用权、购买房屋，以成交价格为计税依据。 成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括：承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益；购买的已装修房屋的装修费用；行政事业性收费等。 （1）以协议方式受让土地使用权的，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 （2）以竞价方式受让土地使用权的，计税价格为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。 2．受赠土地使用权或房屋的，由征收机关参照受让土地使用权、购买房屋的市场价格核定计税价格。 3.土地使用权交换、房屋交换、