土地案例分析简答题.docVIP

土地案例简答题总结 （一）.某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题。 1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？ 答案：a.注重预期风险；b.分析市场变现能力；c.考虑抵押期间的耗损；d.测算成本构成；e.【谨慎原则】 2.若待估宗地为集体土地，进行抵押评估时应注意的问题？ 答案：a.年期的设定：本例中就设定为工业用地法定出让最高年限50年。b.地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。c.特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款，需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。 3.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法？简述所用方法的基本程序。 答案：可选择市场法和成本逼近法。（类似于划拨土地保留划拨情况） 市场法的估价程序。 a.搜集交易资料；b.选取比较交易实例；c.建立价格可比基础；d.进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；e.求取比准价格。 【建立价格可比基础：统一房产范围、（统一为现房价格）、统一付款方式、统一价格表示单位——统一使用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵。】 （2）成