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2009年土地估价师实务预测试题（一） 单选题:? 1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括(????)。 A．职工工资???? B．改扩建费用?? C．房屋火灾保险 D．维修费用? 标准答案：b?? 解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。 2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是(????)?? A．实际收益???? B．客观纯收益?? C．实际纯收益?? D．实际总收益? 标准答案：b?? 解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。 3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为(????)。A．P＝a／r[1一l／(1+r)n]???? B．P＝a／r C．P＝a／(r±s)???????????? D．P＝a／r±b／r2? 标准答案：b?? 解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为： P＝a/r 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 可知答案为B．P＝a／r 2009年土地估价师实务预测试题（二） 单选题:? 1、收益还原法不适宜用于评估(????)用地。 A．商业???? B．写字楼??? C．酒店??? D．学校? 标准答案：d?? 解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。? 2、房地出租中，(????)的费用计算与房屋重置价无关。 A． HYPERLINK /manager/ \t _blank 管理费 B．维修费 C．保险费 D．房屋折旧费?? 标准答案：a?? 解析： HYPERLINK /manager/ \t _blank 管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。? 3、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6％，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于(????)万元。 A．1350???? B．1533???? C．1611???? D．1722? 标准答案：c?? 解析： 1．土地使用年期无限时的计算公式 P=a/r±b/r2 式中：P、a、r含义同前； b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2，?带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。? 4、收益还原法是在估算土地在未来每年预期(????)的基础上计算的。 A．经营收益???????????????? B．总收益 C．总费用与总收益之和???? D．纯收益? 标准答案：d?? 解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。 2009年土地估价师实务预测试题（三） 多选题:? 1、收益还原法可用于(????)。 A．评估土地价格????? B．评估房产价格 C．评估不动产价格??? D．评估承租土地使用权价格标准答案：a,?b,?c,?d?? 解析：根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。 2、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括(????)。 A．土地租金?????? B．房地出租的租金 C．房屋折旧费???? D．利息? 标准答案：a,?b,?d?? 解析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。 3、计算房地出租的总费用应包括(????)。 A． HYPERLINK /manager/ \t _blank 管理费???? B．维修费???? C．房屋折旧费???? D．空房损失费?? E．保险费? 标准答案：a,?b,?c,?e?? 解析：根据房地出租的总费用应包括 HYPERLINK /manager/ \t _blank 管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。 2009年土地估价师实务预测试题（四） 单选题:? 1、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与(????)费用。 A．评估 B．计 C．资本 D．建筑?? 标准答案：c?? 解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所