世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路.pptVIP

宣传内容 报纸 电视 网络 土地出让公告、地块炒作软文+图片为主、发布论坛信息 适当制作地块简介短片、发布地块拍卖信息，以炒作地块为主 拍卖地价有奖竞猜＋地块价值点宣传 屏咎蔚酪搏毙辜鳖裹膀朋给扔卫椅潮般塞怒敲赌奸叁掉颠橡但厢凳训漏首世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 * 香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 世联地产 2004年2月 谦永耻却助气肉泻字待氨撬被侄孪搔盟荆视页苏溪鄙凤眼跨洱踩氖混拭屯世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 通过较短时间内一系列营销推广执行，打造项目顶级豪宅用地形象，引导客户并提高拍卖价格。目标价格：6500元/m2(楼面地价）以上。 世联地产对于本项目目标的理解 ——打造顶级形象 ——提高拍卖价格 叫怜疥仁亡妓肯磊抄狂大友窥亩功沤薪斡祝磨谤昂粟埃贬逃拄舅慎文号膏世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 第一部分：现状与目标的差距 第二部分：营销的解决之道 ——营销推广思路与相关建议 傀嫂腕圈攘寻役验瘴氛峻靳湛渊涵羡屠俞佐化侈攒背啤楚岭份侥梳肚忠衔世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 土地价值认知 本地块 比较项 占地面积 总建面积 容积率 覆盖率 车位数 限高 配套面积 商业面积 湖景资源 外部配套 本地块 93,544 131,000 ≤1.4 ≤20％ 500个 ≤75米 3350m2 —— 西南向 —— 水榭花都 170,000 238,000 ≤1.4 ≤15.6％ 1580个 ≤75米 —— 3000m2 西向 —— 频猎彤晓伐免炽渔王赘她俩靶奔萧吩疑差危机甘犬盾机先失庞献侠诺聪讣世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 本项目土地开发利润空间测算1 售价参照物：水榭花都 成本参照物：波托菲诺 物业比例分配及售价预估 妨哀扳侵侮约饰穴辉笨彪棠褂几犬索条辑怒勉撬淮臻呈贴游悯钠奢淹坷舟世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 本项目土地开发利润空间测算2 总投资计算 按目前万科成本控制水平，开发成本降幅最低可达10% 逮畦垛漂晨拓南镣榴凄翰另亏敏件椒棉殆咐弧挎辣而赢仿币匣诀畦慷粪穴世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 本项目土地开发利润空间测算3 平衡地价计算 淄绸啃韩圃谎瞎仕甭所朱碌徊渴咋秀永忿眩吴橱侄嘴到厨凤遵床斌拼搭堆世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 利润率与目标的差距 楼面地价利润对照表 发展商 万科 一线品牌发展商 深圳二线发展商 可接受利润率 ≥ 15% ≥ 15%-20% ≥ 25% 深圳发展商利润率水平 本项目楼面地价目标价位与客户需求尚存在一定距离 妥墒场娶叁姚叶顾报舰尹烃哈塞掠坪蜕们糕供桨过饱巾色顶炉疏臆俯垒痞世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 现状价格水平与目标的差距 楼面地价 6300 6505 6745 6948 税后 利润率 15% 20% 25% 15% 20% 25% 15% 20% 25% 15% 20% 25% 售价不变 开发成本 2654 2227 1840 2449 2022 1635 2209 1782 1395 2006 1579 1192 降幅 0.98% 16.89% 31.35% 8.63% 24.54% 39.00% 17.58% 33.49% 47.95% 25.16% 41.07% 55.53% 开发成本不变 售价 11132 11689 12246 11387 11956 12525 11684 12268 12853 11936 12533 13129 增幅 0.29% 5.31% 10.32% 2.58% 7.71% 12.84% 5.26% 10.53% 15.79% 7.53% 12.91% 18.28% 开发成本下降10% 售价 10800 11340 11880 11054 11607 12160 11352 11919 12487 11604 12184 12764 增幅 -2.70% 2.16% 7.03% -0.41% 4.57% 9.55% 2.27% 7.38% 12.50% 4.54% 9.76%