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房地产估价 刘鹏 2010年下学期 广州市土地房地产职业学校 第一章 房地产相关知识 本章学习的几个主要目标： 1、房地产估价是什么？ 2、为什么要进行房地产估价？ 3、如何进行房地产估价？ 4、房地产是什么？ 5、影响房地产价值的因素有哪些？ 房地产估价： 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜（科学、合理）的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和评定的活动。 小练习：下面哪些是房地产估价活动？ 1.你心中认定某处房地产价格为100万元 2.某估价公司出具某处房产内的设备价值的评估报告 3.某估价师估计某处房产的价值为500万元 4.某房地产评估公司对某别墅进行评估，价值1000万，并出具估价报告 房地产估价的目的： 1.交易 2.贷款 3.财产分割 4.解决纠纷 5.了解房产价值 总而言之，提供参考或者依据。 ? 在估价业务往来过程中，时常出现部分客户在向银行抵押贷款时，希望评估价格偏高，从而获得更多贷款；而同一物业在缴税时，希望评估价格偏低，可以规避税费。但是就房地产估价来讲，不论估价目的是什么，同一宗物业在同一估价时点，由称职的房地产估价师所评估出的市场价值应当基本一致，若存在差异也会在合理的误差范围内。 以一处品牌连锁餐厅为估价对象，分别就清算转让和拆迁补偿为目的进行评估。当餐厅不再继续经营而需出售，原有装修将降低餐厅价值，清算价值会低于市场价值；当餐厅被列入拆迁范围，虽然餐厅也将不再继续经营，但评估要假设继续经营条件，以市场价值作为拆迁补偿价格。 以一处住宅类房地产为估价对象，分别就转让和拍卖为目的进行评估。在公开市场下最可能成交的市场价值为转让价格；以拍卖目的评估的快速变现价值，因考虑房地产流动性差、交易时间短，最可能成交的价格（即快速变现价值）通常低于市场价值。 房地产评估机构的设立 判断题： 1、万长房地产咨询有限公司是否可以从事评估业务？ 2、刚刚毕业的小刘是否可以创办评估公司，并担任评估公司的法人代表？ 3、某房地产评估公司为节约成本，三个股东有两位为兼职评估师，是否可以？ 公司上市评估 企业清算 司法鉴定 城镇拆迁 在建工程 评估机构是评估活动的载体。 判断： 1、某评估师个人出具的评估报告，是否有效？ 2、二级房地产评估公司出具的上市公司房地产评估报告是否有效？ 3、甲房地产估价公司因为业务量太多，委托乙评估公司出具的评估报告，是否有效？ 4、某评估公司职员小刘评估的自己房地产估价报告，是否有效？ 房地产 别名：物业、不动产 房地产是三位一体的综合体，三者不可分割。 房地产的分类 一般分为四类（以产权证为准）： 住宅 商业 工业 写字楼 问题：写字楼如果用来住宿应该属于哪类房地产？ 生地：未开发的土地。 毛地：部分开发的土地。 熟地：可以直接修建建筑物的土地。 在建工程：没有竣工的建筑物。 现房：已经建设完成的建筑物。 收益性房地产与非收益性房地产： 区别的关键是看某房地产是否具有产生收益的潜力或者能力，而不是看现在或者某个时刻是否正在产生收益。 问题：小丁购买用来自住的房屋是否属于非收益性房地产？广州市政府办公楼是否属于收益性房地产？ 一般地，公共设施属于非收益性房地产。 区别几个价格的概念 成交价格：某一宗交易达成的价格。成交价格有无数个，因为市场上达成的交易个数是无数个，是具体和独立的。 市场价格：均价。某段时期内所有交易成交价格的平均，仅作为市场分析，就具体房地产而言没有任何的意义。 评估价格：估价师通过估价方法得出的价格。应与相似物业的成交价格相近，与市场价格无关。 土地价格：土地交易的价格。 建筑物价格：建筑建设的成本。 房地价格大于或者等于土地价格+建筑物价格 几个概念 楼面地价：按楼面计算的单位面积土地价格。楼面地价=土地总价/楼面面积 地面地价：按土地面积计算的单位面积土地价格。地面地价=土地总价/土地面积 容积率：土地可建设建筑面积与土地面积的比值。容积率=建筑面积/土地面积 建筑面度：建筑物的基底面积与土地面积的比值。建筑密度=建筑物的基底面积/土地面积 计算：土地总价一亿元，土地面积10000平方米，可建设建筑面积为40000平方米，计划建设四栋住宅楼，每栋楼的基底面积为1000平方米。求楼面地价，地面地价，容积率，建筑密度，楼层数。 楼面地价=