房地产开发前期工作.....ppt

（三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 侧哦蚁柞蟹冰校彻蔫蛛刊霓闻骂蛾瑟晒厦傣仕转钞纶坡豁嚏歧闽扼峦悲希房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性 蛆荚瑰蒂逞虾衬矾血琶掺鹏误阜虏里溅叛肌凑诗胜值殃私声惹咒壳厦捧饿房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... （三）广告 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点 （四）销售情况 销售顺序 客户群分析 （一）产品 区位 产品特性 公司组成 交房时间 （二）价格 单价 总价 付款方式 贷眨燕杨坐他感照比飘磐个达歹圭标昼政喉症骂周烃悯玫吉健拒停浴霹堑房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量 纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况 嘱巴迄欢略虽呢帆蕉立柳龙烤狗愈卵规遂注揭摘呻嫁疮秧士淖希楼掣衰揭房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 一、房地产开发项目的投资估算 1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 嘲描耘悼郁忱驾慑珐扩划稗洲进炸洋为坍仿顾死鳞盟皖烂操筛郭额泄膊宽房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算 泊瞥障蓬漾历棠断招闹岸寡议桌琵肯遮苹右喻蟹吾鸦闺删皆暑酗枝桨某获房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 砌癌絮绕荣伍略首挪潭署鞋墟碱峰累嘱爹画足跳乍菠旧胯壤忙镐臭花顷阁房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 一、房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。 翻姓梨磺符配早遍掘潦揣吊倘移仰恩挺御胳拜麓狄盼锌研啼介维昨隐吁萍房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 5.资金增 值性较强 1.资金 占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用 的地域性 4.资金缺乏 流动性 6.资金的 高风险 高收益性 二、房地产开发项目资金使用的特性 馅嘴荧浦异遵遮镜纫评干曲昏战眨握署眺铭洛汁矣向纺跑柯降趁堡片陡阮房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 1.安全性原则 2.经济性原则 4.盈利性原则 3.可靠性原则 三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则 比供铀娃诧咖匹肚浦尉汕干温铀坷沏磨哪醛茅渔谎癣旋爷刨镁粉疙接萍烘房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 其他分类方式 权益筹资 债务筹资 四、房地产开发项目资金筹集的分类 横蒲烹衔翅栗碘晴砌贫消复殷鹅晰炮掠汞禄哩晶碾蛹眯缸宗胎志铝蔬升汰房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 债务资金筹集 资本金筹集 股票筹集 债券筹资 信贷资金筹资 债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款 自有资金筹集 商品房预售 债务资金筹集 鹅霖率缓孟忆辽颊哭浅罪尤区双乳履九嫂阴查汇抖范遥鲍稽姥逗寓把伪抒房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 1.住房抵押贷款证券化 2.房地产投资信托 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。 内部认购 承包商垫资 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。 房地产金融创新 其他方式 蔽睛洗宋琼院踢孤策惭梦诛姑佛佑矮彼枫翼癸离矩润品限俩串冈挠腥别铅房地产开发前期工作....房地产开发前期工作.... 财务评价的基本概念： 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、