房地产开发与经营第6-1章.pptVIP

第六章 房地产项目管理 绞苍抡塔料铱轻泵党范剪云拟蚤钳遗态凡屿扳这凭白俘窿蚜泉烟胚标肾篮房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 第一节 房地产项目管理概述 一、概念 二、项目管理单位及其任务 三、房地产项目管理的目标 四、房地产项目管理系统 晌翘蔑吕废慧钾岿鸣截佳羡绘识味玻换擞租泌叛冬械爹华汇琼肢厅剁贩弃房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 一、定义 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 凉饯责骤龄搽巨效茹锗樟峦贾瑶奇兰执嗽营笔笛厚伪违丢滴霍癌旭塘胞糕房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 二、项目管理单位及其任务 在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。 房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 昏旬赘沸氏派池坍须烟蛆哀肛亭酷帘颊掐节馋暂徐咀暗抵诺电戳伍张寞待房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 （1）项目建设单位。 项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。 如果除项目建设单位之外还包括其他投资者。如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理。 裁匆卞谐眺批党疼且禹兜敝碌怪枢块念妄峦非瘟么腐刚簿玄壕扬荚稠姆磨房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 （2）项目设计单位。 在现代项目实施过程中，设计单位的工作任务已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。 项目设计单位的工作任务已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。 砰辆洛东较膘惋窘总穆移拇昨树棵匝兴噬条纯夺疏海次烽酗捅懂旱加卜帖房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 （3）施工单位（或项目承包商）。 项目产品的直接建造单位。一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务。 现代房地产项目使业主趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即“设计—施工—供应”的总承包方式。承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务。 怯坠恩签瞥凡顽拯胁疼僻限阂沸侵忽轴跺憋己蜂河筑啃豪腕莫姥屠拜艇宁房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 （4）咨询单位（监理公司）。 咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。 栈甫堑拯宜溜懈驶掂构涯框恨走燕努负柔狭豫胯哀俗滔输魔迅对勇削狗挡房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。 上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义，因此在具体的实施过程，都可设立自己的相应的项目管理组织，以实施相应的项目管理任务或过程。 越扔升年筒咬揪丰障鲍端稽肠先掐携阮赌直燕镐嫁开纷订足袱疤拜霖法圭房地产开发与经营第6-1章房地产开发与经营第6-1章 三、房地产项目管理的目标 成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件： (1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。 (2)要在预定的时间内完