第一章 房地产估价概论.pptVIP

第一章 房地产估计概述 学习目标： 1.理解房地产估价的本质、中国房地产估价行业发展状况； 2.熟悉房地产估价的含义、房地产估价的必要性、房地产估价的各种需要、房地产估价的要素； 3.掌握房地产估价的特点、房地产估价师的职业道德； 第一节 对房地产估价的基本认识 一、专业估价与非专业估价的区别 （一）由专业人员和专业机构完成 （二）是一种专业意见 （三）具有社会公信力 （四）实行有偿服务 （五）承担法律责任 二、房地产估价的概念 房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 根据定义我们来确定： （1）估价的主体： （2）估价客体： （3）估价时间： （4）估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序。 （5）估价中采取的手段： （6）估价的最终目的： 第二节 房地产估价的要素 一、估价当事人 （一）房地产估价师 （二）房地产估价机构 （三）估价委托人 （一）房地产估价师 考试取得《房地产估价师职业资格证书》 注册取得《房地产估价注册证书》 知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师 注意：只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。 （二）房地产估价机构 具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立； 法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制 （三）估价委托人 估价服务的需求者，估价服务的对象 ； （1）估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人 （2）估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人 （3）估价报告的使用者：估价对象的权利人，投资者，政府，社会公众等 二、估价目的 是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。 （1）国有建设用地使用权出让 （2）房地产转让 （3）房地产租赁 （4）司法鉴定 （5）房地产征收征用 （6）上市等 一个估价项目通常只有1个估价目的 三、估价时点 是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。 四、估价对象 （1）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产 ） （3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋） （4）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等 即包括：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。 五、价值类型 （1）市场价值 （2）快速变现价值 （3）谨慎价值 （4）在用价值 （5）残余价值 （6）投资价值 注意：一个估价项目中的价值类型，本质上是由估价目的决定的 六、估价依据 估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。 《物权法》，《城市房地产管理法》，《房地产估价规范》等 注意：国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求。 七、估价假设 是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明。 注意：估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。 八、估价原则（6原则） 九、估价程序 十、估价方法 第三节 对房地产估价的各种需要 一、房地产抵押的需要 原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1）初次抵押估价 （2）再次抵押估价 （3）转抵押估价 （4）续贷抵押估价 （5）抵押期间估价 （6）处置抵押房地产估价 二、房地产征收征用补偿的需要 ---征收是强制收买，所有权变更，不返还。