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第一章 土地价格和评估原则 第一节 土地使用权价格特点 3）土地抵押权 土地抵押权是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。 4）土地抵押权 土地租赁权是土地承租人按期向国有建设用地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。 2、土地市场 1）土地市场的概念 狭义上：　　土地市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。 广义上： 　　 广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。 2）土地市场的特点 a.交易实体的非移动性。 一般市场的商品 VS 土地作为交易对象 土地交易只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。 b. 土地市场的区域性 由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。 如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异 。 c.土地市场的垄断性 土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。 土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，用途由土地利用规划和城市建设规划限定，不能任意改变。 d.流通方式的多样性。 土地作为耐用，是使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。 如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。这种流通方式的多样化是土地市场特有的。 e.土地供给弹性小。 土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。 3）土地市场的分类 a.土地使用权出让市场（土地一级市场） 是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。 b.土地使用权转让市场（土地二级市场） 是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。 c.土地使用权租赁市场 土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。 d. 土地使用权抵押市场 土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。 3、土地使用权价格的特点 1）地价是土地的权益价格 2）地价形成具有个别性 3）地价与其用途相关性极大 4）地价是指某一时点的价格 5）土地具有增值性 6）地价具有可比性 第二节 地价的种类 1、按价格的形成形式分类 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—完全竞争市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价 出让价格——一级市场 转让价格——二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价——容积率、用途、用地性质发生变更 3）不动产（房地产）价格 实际价格 名义价格 现房价格 期房价格 起价 标价 成交价 均价 3、按不同的经济行为分类 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征用价格 第三节 地价评估的原则 1、供求原则 2、替代原则 3、预期收益原则 4、最高最佳使用原则 5、合法原则 6、评估时点原则 7、报酬递减原则 8、