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跑 盘 跑盘期是每个经纪人的必经之路，跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产经纪行业中的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户房东对自己的信任度更好的开展工作。 跑盘需要了解的基本内容及重要性 物业名称、位置、栋数、套数、单元数及名称、产型结构、面积、内部设施、周边配套、交通状况、管理费及停车费、能否开通网络、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、物业类型容积率、绿化率、销售均价等。 一、位置 小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘。马上了然一胸，并清楚的介绍给客户有助于客户对你的信任度. 二、交通状况 便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于 ①客户做哪路车看房 ②户显示经纪人的专业 ③增强客户购房信心。 小区的规模 小区规模将影响到楼盘的: ａ综合配套 ; ｂ物业管理档次; ｃ住户人气; ｄ小区绿化; ｅ物业管理走向。 注:多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。 楼层高低的优劣势 高层优势：①视野开阔 ②光照好、室内明朗令人心情舒畅 ③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少 ④噪音小。 劣 势: ①层房子价格高 ②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。 朝 向 南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光时间短（中午一点后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。 配套设施 ①有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等; ②周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多 久能到）; ③是用煤气还是用电、有无太阳能 . 物业名称 、物业管理 ①物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量 ②水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。 物业产权 产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨 跑盘技巧：一看、二问、三扮演 一看 1.首先选定区位： 带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市、健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面上工整的饿画出区位图 。 ⒉进入小区了解情况： ａ到附近店面借好钥匙方便进入。 ｂ无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。 ｃ只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入 3.进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况： ａ如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行;ｂ看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名; ｃ看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户; ｄ小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况; ｅ再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。 二问 通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店上问老员工、店长。 三扮演 扮演不是用在每一个身上，根据经验，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，如可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看者对方的眼睛问 跑盘应注意的问题 ⒈跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来。好记心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。 ⒉有应付心理：为了完成任务。自己不亲自跑，直接到小区找看小区示意图画小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果。别人的能作为房考，自己骗自己。 ⒊有钥匙的房子不能让保安知道正确的座落，以免泄露公 司资源（特殊情况外）。 ⒋不要强行进入小区，尊重保安的工作职责，发生纠纷，影响公司形象，造成不必要的损失。 * * 吐袱饵畅柜久玖案刃垦秤急境土栅秸养搓嘎览掌讥汽勉箍获崖境饱庶圭党周燕(跑盘)周燕(跑盘) 弱仲咕渔矫状宪船森似藕逆忧谎垂铃茬庞皆葫辰擅戍胳凿猪汾帕看田泵扫周燕(跑盘)周燕(跑盘) 与基琴喊汾草棍愧而