第六章市场法.pptVIP

二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 经济学中的替代原理是指商品的价格不得不合理偏离其同类商品在同等条件下的价格。 （三）、市场法其他用途：求取租金；在成本法、收益法、假设开发法中也有应用 6、交易税费非正常负担的交易 ②环比指数 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：  可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格  2、价格变动率法 一、单项选择题 1、比准价格是一种（ ）。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 2运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 3、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 4、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 5、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。 A房地产状况 B货币时间价值 C市场状况 D交易情况 6、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 7、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。 A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 9、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。 A、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象，对价格影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象，对价格影响幅度为2.04% 10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。 A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况 11、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。 A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 12、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（ ） A、与估价对象具有类似性 B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系 D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（ ）。 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C