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培 训 资 料 一、房地产专业知识 1、什么叫房地产？ 答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。 2、什么叫房地产业？ 答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业。房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建筑、买卖、租赁、维修等。 3、什么是房地产市场？ 答：房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让(批租)、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。 4、什么叫房地产交易？ 答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。 5、什么是商品房？ 答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 6、什么是居住面积？ 答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。 7、什么是建筑面积？ 答：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。这是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住宅的共用建筑面积之和。 8、什么是辅助面积？ 答：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、起居室、储藏室等。 9、什么是使用面积？ 答：住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。 10、什么叫容积率？ 答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。 11、什么叫得房率？ 答：指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。 12、“五证”是指什么？ 答：《国家土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《工程建设施工许可证》、《商品房预售/销售许可证》。 13、什么叫建筑密度？ 答：建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积这和与规划建设用地之比。 14、什么叫面宽、进深？ 答：宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 15、公用建筑面积 答：商品房应分摊的共有建筑面积包括：(1)各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。(2)套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括：(1)从属于人防工程的地下室、半下地室。(2)供出租或出售的固定车位或专用车库。(3)幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 16、公用建筑面积的计算公式 答：公用建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等)。 公用建筑面积的分摊计算：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。 17、公用建筑面积分摊系数的计算 答：公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套内建筑面积之和。 18、指各建筑物每层外墙线(或墙外柱子边缘线)的水平投影面积。?(包括按国家有关规定应计算的阳台、雨棚、无柱挑廊的面积)之和。层高在2.2米(含)以下的技术层不计算建筑面积。计算建筑面积的范围的方法是：(1)单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算。底层建筑面积按上述第一条方法计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑对多层和高层住宅来说，又叫“建筑物展开面积”。(3)地下室、半地下室及相当出入品的建筑面积，按其上的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙等)。(4)多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积。高层建筑物内的技术层(供放轩管道设备和修理养护)如果层高超过2.2米，应100％计算建筑面积。(5)突出墙外的门斗、有顶盖和柱的走廊、檐廊和雨篷，应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱子、走廊、雨篷，按其