资产评估第四章.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概述 (一)定义:房地产是指土地、建筑物及固着于土地、 建筑物上不可以分离的部分以及附带的各种权益. 土地 建筑物: 包括房屋和构筑物两大类 3. 固着于土地、建筑物上不可以分离的部分 (二) 房地产存在形态 土地 建筑物 房地产 二、房地产的分类 (一) 土地的分类 工业用地 商业用地 1.按经济用途分 住宅用地 交通用地 公用事业用地 城市一级地 2.按经济地理位置分 (城市土地) 城市二级地 国家所有 3. 按所有权归属分 集体所有 生地 4. 按开发程度分 熟地 毛地 (二) 建筑物分类 商业建筑 民用建筑 1.按经济用途分 工业建筑 公用设施 公共建筑 钢结构 钢混结构 2. 按结构件材质分 砖混结构 砖木结构 其他结构 三、房地产的特性 (一) 土地的特性: 分为自然特性和社会经济特性 1. 土地的自然特性 (1) 不可移位性 非再生性 永续性 个别性 2. 土地的社会经济特性 用途的多样性 经济地理位置的可变性 可垄断性 (二) 房地产的特性 1.位置的固定性 2.长期使用性 3.价值的昂贵性 警察权 4.易受政策限制性 征用权 课税权 建筑密度(覆盖率):是指一块土地上的底层建筑 面积与全部土地面积的百分比. 容积率:是指建筑物的总建筑面积与地块总面积 的比率. 四、房地产评估意义、目的与方法 意义 目的(经济行为) 方法:由三大方法派生出: 收益法 市场法 成本法 基准系数修正法 残余估价法 路线价法 假设开发法 五、房地产评估的专业原则 (一) 合法原则 (二) 地域原则 (三) 最佳使用原则 第二节 房地产价格与房地产价值 一、含义 房地产价格是房地产价值的货币表现,是房地 产交易双方的实际成交价格,是既成事实的历史数据. 资产评估中的房地产价值是指评估价值,属专业 判断. 二、房地产价格形成的基础与房地产价格的特征 (一)房地产价格形成的基础 有用性(使用价值) 相对稀缺性 有效需求 (二) 房地产价格的特征 1.价格实体构成的双重性(来源于两部分) 一是开发建设房屋建筑物所构成的价值 二是土地使用权价值(地租的资本化) 2.房地产价格既可表示为交换价格,也可表示为租金. 3.房地产价格形成的市场不充分性 4.房地产价格有明显的区域性 三、房地产价格的种类 (一) 土地价格,建筑物价格,房屋价格 (二)总价格,单位价格,楼面地价(单位建筑面积地价) (三)基准地价,标定地价 1.基准地价: 是由政府组织评估确定的,某一城市的一定区 域范围的,某一时点的,平均价格. 2.标定地价: