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房地产企业所得税注意事项 目录 内 容 页码 （一）关于预缴问题 2 （二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 2 （三）关于完工时点的确认 3 （四）管理要求 4 （五）扣除的特殊规定 5 （六）《开发项目（成本对象）情况备案表》及填报说明 7 （七）《土地预算成本情况表》及填报说明 9 （八）开发产品（成本对象）完工情况表（一）及填表说明 11 （九）开发产品（成本对象）完工情况表（二）及填表说明 15 （十）房地产企业所得税纳税申报表填报口径 18 （一）关于预缴问题 根据《市国家税务局、市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发［2009］92号）第一条的规定： ①自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定； ②自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15％确定，2008年度仍按20％确定。 由此可见，房地产开发企业预缴企业所得税时，仅经济适用房、限价房、危改房按照3%计算计税毛利率，其他企业自2009年度起计税毛利率应为15%。 （二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 根据京国税发[2009]92号第二条规定：房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。 （三）关于完工时点的确认 国税发[2009]31号文件第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）对完工条件进行了进一步的规定：　根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （四）管理要求 1、房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》（见京国税发[2009]92号，下同），办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。 2、凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》： ①未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本； ②土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 3、房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品