2011年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范.doc

2011年房地产开发企业特殊业务会计核算中的税务风险防范 一、会计核算在防范税收风险中的作用 1、税收风险产生的根源在于经济合同与业务过程，合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 2、决策不能忽略税收风险（账务规范的前提） 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的合法票据取得） 4、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限。通过会计核算化解业务过程中产生的风险是不现实的。 纳税人与税务机关许多纳税争议源于经济合同中涉税条款不明确，企业很少关注合同双方涉税条款，合同一旦签订、备案、履行，必然产生不可调整的纳税义务，财务部门只是税款计算与缴纳工作。控制税务风险重中之重是加强业务流程管理，对每一个经济业务把关，事前筹划。 5、经济合同和业务经营方式决定了适用的税收法规 （1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2）房屋出租 比较：投资/联营/承包经营 （3）房屋转租 比较：委托代理租赁 （4）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5）定金返息的会计处理与涉税问题分析（积分卡、买房赠××） （6）购房赠送冰箱是否需交增值税？ 混合销售行为中的“销售”是指货物销售，混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目，货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。 （7）购房返税 某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税3万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外2万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅98万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。 （8）代垫首付 针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的促销办法。比如，市民购买一套价值100万元的房产，按照政策规定至少首付5成，即50万元。房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。 企业认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。企业如此操作有无涉税问题呢? 问题1：某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？ 问题2：某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？ 6、规避税收风险和纳税筹划，就是规范会计核算，根据税法设定企业的最佳生产经营流程，以利润最大化为目标 二、投资业务的核算与税务风险防范 1、股东从企业借款的税务风险 《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 税法界定为分利——财税[2008]83号 符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。 （1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的； （2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。 2、投资收益——股息红利 自然人股东与法人股东税后分红征税的差异分析 3、投资收益——转让投资所得 问：某地产公司取得一宗土地，原价8000万，转让方按12000万作价，以购入100%股权方式取得，土地成本如何确认？ 股权转让是否征收土地增值税？国税函[2000]687号如何执行： a、转让100 %股权后原企业还存在（只保留空壳），房地产有所有权发生转移行为。