第二章 资产评估的基本方法.ppt

3.功能价值类比法 （2）规模经济效益指数法（资产价值与功能呈指数关系） 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x 例5.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10 ×（90／120）0.7＝8.18（万元） 2、评估方法的区别 从某种意义上讲，成本法测算的价值倾向于最低卖价，收益法测算的价值倾向于最高买价，市 场法测算的价值趋向于成交价。 此外，收益法测算的价值趋向于理论价格，市场法测算的价值趋向于市场价格。当资产所处市场比较成熟且处于正常状态时，三种方法测算出的价值应基本一致。当资产所处市场存在泡沫（供不应求）时，市场法测算的价值会高于收益法、成本法测算的价值；反之，当市场不景气（供大于求）时，成本法测算的价值高于市场法或收益法测算出的价值。 例：成本法的练习 评估对象为某企业２００６年购进的一条生产线，账面原值为１５０万元，２００９年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长１０％，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用６年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员３人，每人的月工资水平为６５０元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此造成的收益损失额每年为２万元（该企业适用的所得税税率２５％，假定折现率１０％）。 要求：采用成本法对该资产进行评估。 资产的重置成本 = 150×（1+10%）3 =1996500元 资产的实体性损耗率=3/(3+6)=33.33% 资产的实体性贬值额=1996500×33.33% 资产的功能性贬值额=3×12×650×（1-25%）×(P/A,10%,6)=76436元 资产的经济性贬值额=20000×（1-25%）×(P/A,10%,6)=65330元 资产的评估值 =重置成本- 实体性贬值 – 功能性贬值 -经济性贬值 =1996500×(1-33.33%)-76436-65330 =1189301元 例1：市场法练习现对某一机器设备G价值进行评估，从市场上选择与评估对象相类似的机器设备三台，具体情况见表： 该类机器设备价值与功能呈指数关系，规模效益指数为0.6；设备半年来每月价格比上月上涨1%；参照物A、B、C均为全新设备，并且4台设备均尚可使用5年。 确定机器设备G在2010年2月的价值。 分析：评估对象G与参照物存在4个差异：交易时间差异、交易情况差异、生产能力差异、成新率差异。 对参照物A 修正： 交易时间差异修正系数=（1+1%）2/1=1.0201 交易情况差异修正系数=1 生产能力差异修正系数=（5000/4500）0.6=1.065 G成新率=5/（1+5）=83.33% 成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物A修正后价值=110×1.0201×1×1.065×0.8333=99.59万元 对参照物B 修正： 交易时间差异修正系数=（1+1%）1/1=1.01 交易情况差异修正系数=1 生产能力差异修正系数=（5000/4800）0.6=1.025 G成新率=5/（1+5）=83.33% 成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物B修正后价值=125×1.01×1×1.025×0.8333=107.83万元 对参照物C 修正： 交易时间差异修正系数=（1+1%）3/1=1.03 交易情况差异修正系数=1/（1-25%）=1.33 生产能力差异修正系数=（5000/5100）0.6=0.988 成新率差异修正系数=83.33%/100%=0.8333 参照物C修正后价值=95×1.03×1.33×0.988×0.8333=107.14万元 评估对象G价值=（99.59+107.83+107.14）÷3=104.85万元 例2：收益法练习 被估企业预计未来５年的预期收益分别为１００万元、１２０万元、１５０万元、１６０万元、２００万元，假定被评估企业从未来第６年开始，企业的年收益维持在２００万元水平，折现率和资本化率均为１０％，企业经营期永续。 要求：试估测企业整体价值。 企业整体价值=100（P/F,10%,1）+120 （P/F,10%,2）+150（P/F,10%,3）+160 （P/F,10%,4）+200（P/F,10%,5）+200/10%×（P/F,10%,5） =1778万元 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1