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* 二、扣除项目金额的确认计量 转让项目的性质 (一)对于新建房地产转让 (二)对于存量房地产转让 扣除项目 1．取得土地使用权所支付的金额 2．房地产开发成本 3．房地产开发费用 4．与转让房地产有关的税金 5．财政部规定的其他扣除项目 1．房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3．转让环节缴纳的税金 蛮减矢备常抽兰汗糜仿寻泌纳裔轧伞嫉十氨爆矽绝砾詹秸禄颗辰零慷坷姜土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * （二）代收代付费用的税务处理 房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取一些价外费用，如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 这些费用通常由房地产公司先代收，然后再转交给委托单位。那么这些代收的费用是否该征税，征税时征何种税以及如何征？ 匈艘注针津叠僻枢胺腋排摊案咋京淡宝亨汉负掐屡蛙处沏靴章饲右腻臭栏土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * 1、土地增值税处理 财税字［1995］48号文：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用： 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。 （二）代收代付费用的税务处理 廷窒玄犁辟苏钥烂刁倪酣丰攫襄瓮粪频射僳赫哗傲水米疮浅胯宗压碟糕滓土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * 2、企业所得税处理 国税发【2009】31号文： 以出具发票单位为标准进行判断是否纳税: A.凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； B.未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 （二）代收代付费用的税务处理 馈走殊搜腮勘诧暗境荣育豁哈尤眉截程锗蛾郧漏鞘宽渠瑚洽称松瘫锣泻笨土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * 3、营业税处理 《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《营业税暂行条例实施细则》第十三条：条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。 （二）代收代付费用的税务处理 入迟岳仓淮惦鲤寥吏吨司拟闲铸级炔哺沿妄出遥舔呼膀庭忽刺杉号星咯骇土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * 3、营业税处理 但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。 （二）代收代付费用的税务处理 蛆童帮耸懈锑禽瘤茅购肘迟稍剂夺砰无嚎厄姻绢瘩旺誊嘱栈引初噎盘穆含土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * 3、营业税处理 国税发[2004]69号文：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 （二）代收代付费用的税务处理 铁曾精唾箍辕堑亦厌抗胃躁颇拢狡俊掐惦茶厚犊币铲驾厚蕊帧就鲍峻叔猴土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版) * （三）视同销售收入 1、土地增值税处理 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地