金城地产小区项目开发测算方案1.docVIP

金城房地产开发有限公司 方家坝地块43亩土地开发项目经营效益测算 方 案 Ａ 一、拟开发地块小区项目规模及功能 方家坝地块拟开发小区项目占地面积28681平方米（43亩），建设规划容积率为2.02，绿化率不低于32%，建筑密度不大于33%，计划建设面积58257平方米，其中：住房面积48874平方米，商铺面积9383平方米，项目土建工程总投资预计 6140万元（不含土地出让金），项目规模具体规划如下： （一）、临街商铺：临街位置规划为商住一体的商住房，设计层数为3.5层，1至3层为商铺，商铺建设面积约6983平方米。 （二）、购物商场(高层住宅1至3层)：规划建设购物商场2400平方米。 （三）、高层电梯住宅：规划两幢层数为12层的高层电梯洋房，建设面积约14507平方米。 （四）、中、低档平层住宅：上述三项规划之后剩余的地块，规划建设层高为六层的中、低档住宅，建设面积约34367平方米。 二、项目开发成本测算 （一）、土地成本测算 土地出让金：1290万元（43亩×30万元/亩）。 土地转让成本合计：1290.00万元。 （二）、建筑安装工程成本 1、商铺建筑成本：6983㎡×1100元／㎡＝768.13万元； 2、高层住宅建筑成本：16907㎡×1450元／㎡＝2451.52万元； 3、普通住宅建筑成本： 34367㎡×850元／㎡＝2921.20万元。 建筑安装成本总计：6140.85万元。 （三）、小区街道建设工程成本：220米×6000元／米÷2 ＝66.00万元。 （四）、开发期间土地使用税 ：2 0万元。 （五）、基础设施建设工程（小区道路绿化、亮化工程）：246.50万元（85000元/亩×29亩）。 （六）、不可预见费（附属工程费）： 220万元。 包括变压器设备款及安装费、地块土方回填费、地堪费、排水沟改造及水沟挡墙、农户补偿费等费用，其中：排水沟长751米、沟深2.2米、沟宽0.6米，预计支砌方量2000立方米。 （七）、资金筹措计划及财务费用 1、资金筹措 计划总投资8000万元，自筹资金5000万元，申请银行贷款3000万元。 （二）、财务费用（资金占用费） 按项目开发期限2年核算，1年期贷款年利率7.47%，3000万元贷款本金应付资金占用费： 3000万×7.47%×2年＝448.20万元 项目开发总成本合计：8431.55万元。 三、项目售楼收入的测算 （一）、普通住宅销售单价的测定 根据调查县城多家房地产公司普通住宅单价高至2000元/m2，低至1500元/m2，结合本项目实情，取中间价按1660元/m2的平均价测算。 （二）、高层住宅销售单价测定 高层住宅销售单价暂按1946元／㎡来测算 （三）、商铺销售单价测定 根据在新城区开发的其他几个楼盘的销售情况，本项目的商铺售价预定为2500元/m2。 （四）、销售总收入测算 1、普通住宅销售收入：34367m2×1660元/m2＝5704.92 2、高层住宅销售收入：14507㎡×1946元／㎡＝2823.06万元； 3、商铺销售收入：9383m2×2500元/m2＝2345.75 预计销售收入总计：10873.73万元。 四、项目经营管理费支出测算 （一）、销售费用：包括宣传广告费、售楼人员工资， 10873.73万元×2%＝217.47万元； （二）、售楼部租赁、装修费用：20.00万元，包括房屋租赁费、房屋装修费、售楼模型沙盘制作费； （三）、管理费用：10873.73万元×2%＝217.47万元； （四）、管理人员工资:58257㎡×30元/㎡=174.77万元。 预计经营管理费用合计：629.71万元。 五、项目经营销售税金测算 1、应缴营业税：10873.73万元×5%＝543.69万元； 2、应缴城建税：543.69万元×5%＝27.18万元； 3、应缴教育附加费：543.69万元×3%＝16.31万元； 4、应缴地方教育附加费：543.69万元×1%＝5.44万元； 5、应缴印花税：10873.73万元×5‰0＝5.44万元。 预计应缴销售税金合计：598.06万元。 六、项目土地增值税测算 土地增值额：销售收入－开发成本 ＝10873.73万元－8431.55万元＝2442.18万元； 增值比例：2442.18÷8431.55×100％＝28.97％； 适用税率：增值比例在20％至50％的适用税率为30％； 应交土地增值税：2442.18万元× 30％＝732.65万元 七、 项目经济效益分析 （一）、基本参数 1、预计销售收入10873.73万元； 2、预计土地成本 1290万元； 3、预计土建工程、附属工程、基础设施工程6693.35万元；