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第三章　房地产投资分析技术 第一节　投资分析的基本概念 一、现金流量 房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。 从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可人住的生产或生活空间。 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投人一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。 把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。 其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。 房地产开发投资项目的现金流量： 现金流入通常包括销售收人、出租收人、利息收人和贷款本金收人等。 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 二、现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： 1、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续。 2、期末惯例法。 3、初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的。 4、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。 三、房地产置业投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投人某项计划，以获取所期望的报酬。 投资可分为生产性投资和非生产性投资。 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。 四、房地产置业投资的现金流量 （一）现金流分析中的常用术语 1、潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收人。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。 2、空置和收租损失 潜在毛租金收人的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。 3、其他收入 物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收人。 4、有效毛收入 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收人，就得到了物业的有效毛收人。 5、运营费用 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用 6、净运营收益 从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益 7、抵押贷款还本付息 8、准备金 准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存人的用于支付未来费用的资金。 9、税金 （1）经营税金及附加。 （2）城镇土地使用税和房产税。 （3）企业所得税。 10、经营现金流 从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。 税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息 税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税 （二）收益性物业的现金流 第二节　现值与现值计算 一、资金的时间价值 客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，要考虑支出和收入的数额及每笔现金流量发生的时间，以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上。 通货膨胀因素 利息因素 风险和不确定性因素 对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： 1、随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。 2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 投资利润率，单位投资所能取得的利润； 通货膨胀率，对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿； 风险因素，对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 二、利息与利率 （一）利息 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 第二节　现值与现值计算 （二）利率 利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。 三、单利计息与复利计息 （一）单利计息 单利计息是在每个计息周期内仅按本金算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。 单利计息时的利息计算公式为： （二）复利计息 复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。 四、名义利率与实际利率 （一）名义利率与实际利率的概念 计息周期有季度、月、周、日等，当利率标明的时间单位与计息周期不一致，就出现了名义利率和实际利率的区别。 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。 实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 （二）名义利率与实际利率的关系式 1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； 2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；