第三章市场比较法.ppt

第一节 市场比较法综述 3、建立价格可比基础： 鉴于各个可比实例在交易过程中付款方式、货币单位、面积单位的差别，会给它们之间的比较带来很大障碍，统一单价、建立价格可比基础是市场比较法实施的前提。 第一节 市场比较法综述 5、进行交易日期修正： 由于房地产价格会随着时间的变化而发生变化，交易实例与估价时点在时间上的差异会导致价格差异，故需要估价这一时间差异可能导致的价格变动幅度，并依此将可比实例价格调整为估价时点价格。 第二节 搜集交易实例 1、搜集交易实例的途径: 1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料。 2）向房地产交易当事人、房地产经纪机构和房地产经纪人直接了解促成交易的房地产成交价格资料和交易情况。 3）向所交易房地产的四邻、相关律师、会计师、金融机构或司法机关等间接了解有关房地产交易的情况。 第二节 搜集交易实例 2、交易实例的搜集内容： 1）交易实例房地产基本状况。包括名称、坐落、四至、规模（如面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑物结构、周围环境和景观等。 2）交易双方的基本情况及交易目的。包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属于正常交易。交易目的包括：转让、抵押、入股等。 第二节 搜集交易实例 3）成交价格及付款方式。房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，币种及货币单位等情况。 4）付款方式。包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。 5）交易情况。重点关注交易目的，买方因何而买、卖方因何而卖；交易方式，协议、招标、挂牌、拍卖等；交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿，人为抬价或利害关系人之间交易，急于出售或者急于购买，合并土地的买卖等特殊交易情况。 第三节 选取可比实例 （4）建筑结构相同：主要指大类建筑结构，一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 （5）建筑档次相当：档次是指按照一定标准分成的不同等级。例如：宾馆的划分。这里的建筑档次主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。 （6）权利属性相同：交易实例与估价对象的权利性质不同，一般不可以作为可比实例。例如：国有土地和集体土地的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房的权利性质不同。 第四节 可比实例价格修正 在实际房地产估价中，交易日期修正通常采用价格指数修正法。 价格指数修正法公式： 可比实例估价时点价格=可比实例成交日期价格×估价时点价格指数/成交日期价格指数 第四节 可比实例价格修正 5、面积单位统一 在面积单位方面，中国内地通常采用平方米，而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。 1公顷=10000平方米=15亩 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0方米 1坪=3.30579平方米 褂跪雅吩式篱辈竟耀回烁鹅鲜怂溺狄建惺搏术辱轮给葱律逞悠三渴睬替宾第三章市场比较法第三章市场比较法 第四节 可比实例价格修正 将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下： 平方米下的价格=公顷下的价格/10000 平方米下的价格=亩下的价格/666.67 平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格=坪下的价格× 0.303 厄历亏疯缕左县球疾拽授戍妙曹备夫陶坷陌翟箍参类胳汛逞吸赫竿抡艺檀第三章市场比较法第三章市场比较法 例：搜集有甲、乙两宗交易实例， 甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 假设当时人民币的年利率为4%，假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.88元人民币。请将两个交易实例的价格统一到可比价格。 脯傅饭警采牙虐澎雀项夺存硷矗酥肃瑞换漫茸养吕调哎锗折熙币巴月道孪第三章市场比较法第三章市场比较法 （1）统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，则： 甲总价=16+32/(1+4%)0.5+32/(1+4%)=78.15万元 人民币 乙总价=15万美元 （2）统一价格表示单位。统一采用单价 甲单价=781500/200=3907.5元/平方米建筑面积 乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积 （3）统一币种和货币单位 甲单价=3907.5元/平方米建筑面积