房屋交易税费问题总结.ppt

房产交易常见税费简介 二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费，就个人经历介绍一下在二手房交易过程中的常见相关税、费。 注：在具体操作过程中，各省的税收政策可能会存在差异。 房屋交易中通常会遇到以下几种税、费 一、契税 【买方】 二、营业税及附加 【卖方】 三、所得税 【卖方】 四、印花税 【双方】 五、土地增值税 【卖方】 六、房地产交易手续费 【双方】 七、房屋所有权证登记费 【买方】 常见交易方式 一、买卖 二、继承 三、赠与 四、析产（离婚财产分割） 购房时间的确定 1. 个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。 2. 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 普通住宅： 普通住宅必须同时满足以下条件： 1.住宅小区建筑容积率（建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）在1.0以上。 2、单套建筑面积在144平方米以下。 3、现行普通住房价格标准为沈河区、和平区、皇姑区、大东区（以上各区包括今年行政区划调整后新划入的范围）、铁西新区（包括经济技术开发区）、浑南新区单价在8290元以下，东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区单价在6720元以下。 非普通住宅与非住宅 非普通住宅： 不能同时满足普通住宅的三个条件的即为非普通住宅。 非住宅： 是指专业用于工业、交通、仓储用房；商业、金融和信息用房；教育、医疗卫生和科研用房；文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；机关事业办公用房；军事用房，等等。（写字间、车库等即为非住宅） 土地增值税的计算 1、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 2、土地增值税的税率 土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下： 案例一 某纳税人于2006年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2004年10月购买，建筑面积150平方米，取得收入450000元，转让时缴纳税金25200元（其中营业税：22500元，城市维护建设税1575元，教育费附加675元、地方教育费附加225元，印花税225元。）申报土地增值税时不能提供房地产评估价格，但能提供购房时的发票，发票金额为345000元，并提供了购房时 缴纳契税的完税凭证注明13800元，计算其应缴纳的土地增值税。 分析与解答 应纳税金额计算如下 ： 1、房地产转让收入450000元 2、扣除项目金额等于345000×（1+5%÷12 × 24）+25200+13800=418500 3、增值额=450000-418500=31500 4、增值额与扣除项目金额之比=31500÷ 418500×100%=7.53% 5、确定适用税率为30%，速算扣除系数为0 6、应纳土地增值税税额=31500 ×30%=9450元 案例二 2006年12月31日，转让1993年5月1日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3％，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10％。 分析与解答 1、取得土地使用权所支付的金额为110万元 2、房地产开发成本为320万元 ?3、允许扣除的房地产开发费用＝（110＋320）×10％＝43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。? ?4、扣除的税金＝1150×5％×（1＋7％＋3％）＝63.25（万元） 注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。 案例三 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地