第九章 房产税等讲义.docVIP

第九章 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税法 一、本章考情分析 前两个税种在历年考试中，题型均为客观题，题量2～3小题，分值3分左右。增加了耕地占用税后，根据考试命题覆盖面广的原则，应相应增加耕地占用税的考题，但分值应该不会增加或者仅增加一分。 本章内容基本结构框架如下： 征税范围与纳税人 房产余值租金收入 房产余值 租金收入 征税对象与计税依据 从价计征：房产余值×1 从价计征：房产余值×1.2% 从租计价：租金收入×12%(或4%) 税率与应纳税额计算 《暂行条例》规定财政部规定省、自治区、直辖市人民政府规定 《暂行条例》规定 财政部规定 省、自治区、直辖市人民政府规定 税收优惠 纳税申报及缴纳 第一节、房产税法 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产产权所有人或经营人征收的一种税。本章重点与难点问题主要有：纳税人、计税依据、税率、税收优惠、纳税期限及地点等。 一、房产税的特点： 1.房产税属于财产税类。 2.征税范围限于城镇的经营性房屋。 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 同时，房产税属于费用税，纳税人缴纳的房产税计入管理费用，于所得税前扣除。 二、纳税义务人与征税对象（掌握） 1.纳税人 房产税的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。对于无租使用其他单位房产的单位和个人应按照房产余值课税。 2.征税对象 房产税的征税对象是房产。 三、征税范围（掌握） 城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。 四、计税依据与税率（掌握） 1.计税依据 （1）从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的房产计税余值为计税依据，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。改建、扩建的要相应增加房屋的价值。 还应注意以下几点问题： ①对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。 ②对融资租赁的房屋，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 ③房屋附属设备和配套设施的计税规定：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 ④居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。（2007年1月1日起） （2）从租计征 按照租金收入课税（货币形式和实物形式）。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 2.税率 房产税税率表 征收方式和其他 计税依据 税率 从价计征 房产原值×（1-扣除比例） 1.2% 从租计征 租金收入 12% 个人按市价出租居民住房 租金收入 4% 五、应纳税额的计算（掌握） 房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算方法；二是从租计征的计算方法。 （1）从价计征：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。 （2）从租计征：租金收入应纳税额=租金收入×12%。 （3）纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。 例题：某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属 的幼儿园和子弟学校用房原值分别是300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%。该企业2008年应缴纳房产税（　）2009年考题 A.71.1万元 　　B.73.8万元 　　C.78.3万元 　　D.81.0万元 【答案】A 　　解析：税法规定，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。该企业2008年应缴纳的房产税＝ （9000－300－800）×（1－25％）×1.2％＝71.1（万元）。  六、税收优惠（掌握） 注意区分国务院与财政部各