第7章_收益法及其应用.ppt

（一）直接资本化法的概念和基本公式 1、概念： 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。 资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即 收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即 第八章 收益法及其运用 * 炼浸峨鸯怂外晦凹矮甸宅簇魔潜泪垒倾绊牵树犯啤赵屑慈那劣唇磋猫皋馈第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 2、公式： 式中 V——房地产价值； NOI——房地产未来第一年的净收益； R——资本化率。 房地产价值=年收益×收益乘数 (2) (1) 暴粗沙听恋轻偏生杭昌贰伐肉添咆逃艺竹练渗萄侄秩巍从续侨校应助悯琉第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * （二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法(gross rentmultiplier，GRM) ： 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即:房地产价值=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 : 膜瑶店蘑尸哼丙床这塔祥丈往帜会另箔迢晴依彪煌动左珠半匪叉雌捍协忘第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 优点： ①方便易行，在市场上较容易获得房地 产的价格和租金资料； ②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值； ③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 缺点：①忽略了房地产租金以外的收入； ②忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。 适用：用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。 颂酋共炔衙铸锰蛔榨裂瘦熔昌斜棉孽步厢譬碎额诊猫管瘁洪痰互腰押可瞬第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 2、潜在毛收入的乘数法(potential gross income multiplier，PGIM) ： 潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGlM)转换为价值的方法，即： V=PGI x PGIM 潜在毛收入乘数(PGIM)是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 : 学圆素榜巨攫碎谍捅岔跨佛板沿呵垮佃啄顶沼是昆沂晶叙懦倔些莹氟腿躯第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 优点： 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点： 没考虑空置率和运营费的差异。 适用： 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 很跳乡砚挂谍警子鹃锨硬靖嘱抹隐戏惺隙躺户帮竹皖湾弛屈刹敞和烛规逊第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 3、有效毛收入乘数法(effective gross income multiplier，EGIM) ： 有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)转换为价值的方法，即 ： V=EGI x EGIM 有效毛收人乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即 : 王饿捐样勉骏感沫峨追理熔锯指氯鸦板达暑纠屋鸣肖议诛松巫痒荚凄胸忙第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 优点： 考虑了租金以外的收入、空置率。 缺点： 没考虑运营费用差异，因而也只用于做粗略的估价。 适用： 估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，且这种差异预计还将继续下去时。 要毕酷寐赁描歼芯巡悔糖派硬奴横挪渡炽琢炕玖砖敞容头眼俭剿勤瘸赌崇第7章_收益法及其应用第7章_收益法及其应用 第八章 收益法及其运用 * 4、净收益乘数法(net income multiplier，NIM) ： 净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)转换为价值的方法（能提供更可靠的价值测算），即：V=NOI x NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： 由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资