06第六章投资性房地产.ppt

第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产准则制定的背景和影响 （一）制定的背景 1、房地产投资的普遍性 经济的发展和投资观念的改变 2、房地产投资的特殊性 高风险、高收益并存 二、投资性房地产的概述 （一）定义 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房地产的含义 土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 投资性房地产的含义 指企业以投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 投资形式：赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有。 （二）特征 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式 投资性房地产能够单独计量和出售 投资性房地产与固定资产的区别？ 1、持有目的不同。 投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。 固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。 2、物质形态范围不同。 投资性房地产仅包括房地产； 固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。 3、核算方法不同。 投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；  固定资产只能采用成本模式核算。 （三）范围 属于投资性房地产的有： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 企业拥有并已出租的建筑物 1、已出租的土地使用权 是指企业通过出让或者转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 （1）出让与转让的区别？ 从法律的角度来看，两者的当事人不同。 P68 【例题5-1】 （2）经营租赁方式租出 融资租赁租出不属于，另外计划用于出租尚未租出的土地使用权，不属于此类。 有偿取得的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或者转让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 根据1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规定,土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 3、已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 注意以下几种情况： 　 （1）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 （2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产； 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 （3）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。  不属于投资性房地产的房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店 作为存货的房地产 如：企业用于出售的商品房 【例题1 】下列各项中属于投资性房地产的有（ ）。 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业出租给本企业职工居住的宿舍 【例题2 】关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法，下列选项中正确的是（?）。? A、所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应确认为自用房产? B、所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产? C、所提供其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应