第八章土地增值税.ppt

土地增值税 第一节 基本原理 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物，取得增值收入征收的一种税。 二、特点： 1、以增值额为征税对象； 2、征税面积比较广； 3、实行超率累进税率； 4、实行按次征收 三、作用 1、增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控； 2、抑制土地炒买炒卖 3、增加财政收入。 第二节纳税义务人 转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权（房地产），并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等 第二节纳税义务人 特点： 1、不论法人与自然人 2、不论经济性质 3、不论内资与外资企业、中国中国公民、外籍个人 4、不论部门 第三节征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的 第三节征税范围 二、征税范围的界定 （一）是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物 1、城市的土地属于国家 2、农村和城市郊区的除有规定的以外都属于集体 3、集体土地不能随意转让 （二）对转让土地使用权及其他建筑物和其他附着物的转让行为征税。 1、不包括国有土地使用权的出让收入 2、不包括未转让土地使用权、房屋产权的行为 （三）是对转让房地产并取得收入的行为征税 三、若干具体情况的判定 （一）以出售方式转让国有土地使用权、土地上的建筑物（符合三个标准属于征税范围） （1）出售国有土地使用权 （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售 （3）存量房地产买卖 （二）以继承、赠与方式转让的房地产的 特点:只转让产权，没有收入 不属于征税范围 1、房地产继承：不属于土地增值税的范围 2、房地产的赠与 （1）房产的所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务认的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的（公益性捐赠） （三）房地产的出租：不证土地增值税 （四）房地产的抵押：抵押期间不征税，以房地产抵债而发生房地产产权转让的，征税 （五）房地产的交换：属于征税范围但个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免税 （六）以房地产进行投资、联营 若以土地作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征税，但投资、联营企业将上述房地产再转让的，属于征收范围。 （七）合作建房 对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收，若建成后转让的，属于征收范围 （八）企业兼并并转让房地产：暂时免征 （九）房地产的代建行为：不属于增税范围 （十）房地产的重新评估:不属于征税范围 第四节 税 率 税率：四级超率累进税率 比率：增值额与扣除项目的比率 第五节应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入的确定 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 具体包括：货币收入、实物收入、其他收入 二、扣除项目及其金额 （一）取得土地使用权所支付的金额　　 纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。 1、地价款：以出让方式取得土地使用权,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 2、有关费用：登记、过户手续费 （二）房地产开发成本　纳税人开发房地产项目实际发生成本。 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、基础设施费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用等。 （三）房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用 注意：不是按纳税人的实际发生额扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》规定扣除 两种扣除方法 1、能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能够提供金融机构的贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除率（5%） 2、不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×扣除率（10%） 利息的特殊规定 （1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除 （2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 （四）与转让房地产有关的税金 营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附 （五）财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （六）旧房及建筑物的评估价格 评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，