自有房地产纳税评估模型.docVIP

房地产行业 （自有房地产） 纳税评估模型 唐山市路南区地方税务局 二0一三年七月 目 录 编写说明……………………………………………………………………………………………3 第一篇 行业介绍…………………………………………………………………………………4 1．1行业定义………………………………………………………………………………………4 1．2 行业（企业）类型划分………………………………………………………………………4 1．3工艺简介……………………………………………………………………………………4 1．4开发流程………………………………………………………………………………………5 1．5行业现状………………………………………………………………………………………5 第二篇行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点……………………………………………5 2．1行业（产品）生产经营规律…………………………………………………………………6 2．2 涉税管理要点………………………………………………………………………………6 2．3 其他纳税遵从风险…………………………………………………………………………7 第三篇 纳税评估方法……………………………………………………………………………8 3.1原理描述………………………………………………………………………………………9 3.2评估模型………………………………………………………………………………………9 3.3开发商品房转作自用纳税指标………………………………………………………………11 3.4内部信息………………………………………………………………………………………14 3.5外部信息………………………………………………………………………………………14 第四篇 案例赏析…………………………………………………………………………………14 编写说明： 为了进步加强唐山市路南区房地产行业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局《关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知》要求，开展了对全市房地产行业中自有房地产相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了《房地产行业自有房地产纳税评估模型》。该模型分为四个部分，即行业介绍、行业税源管理风险、纳税评估方法、案例赏析。四个章节融为一体，互为补充。第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、工艺简介、企业类型划分、行业生产经营规律及涉税管理难点。第二篇行业税源管理风险，主要从收入、成本纳税遵从风险上分析该行业。第四篇行业评估方法，从原理描述、评估模型、数据获取途径、 疑点判断、应用要点几方面进行了详细的阐述。另外还阐述了一些常见的指标分析查找异常值方法，为纳税评估工作做好了操作规范。第四篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。 篇中如有不足之处，请予批评指正。 第一篇 行业介绍 1.1 行业定义 行业定义：自有房地产经营是指房地产开发企业在城（镇）规划区内国有土地上进行基础施设建设、房屋建设，并未转让房屋产权或者转入房地产开发企业固定资产自用、出租商品房的行为。 行业属性：房地产行业属于国民经济第三产业的重要行业，行业编号为K7200。 1.2 行业（企业）类型划分 从我区2012年房地产行业的企业看，企业经济类型主要为私营企业，国有房地产企业较少。企业结构类型主要为有限责任公司和其它有限责任公司。 根据开发建设的项目的不同，可分为以下几方面成为自有房地产。 1）未转让房屋产权的，主要是因为近来房价不稳定、国家对购房的相关政策的限制影响，房地产开发企业开发销售后剩余部分房产待售。 2）房地产开发企业转入自己固定资产的，房地产开发企业将开发房屋转入企业自身固定资产，留做办公或出租行为。 3）房地产开发企业未销售也未转入固定资产的，主要是房地产开发企业将部分房屋留做物业办公使用。 1.3 工艺简介 一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否正常。 二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代