第11章 路线价.pptVIP

第九章 路线价法 第一节 地租理论及其测算 地价=地租/利息率 一、地租的概念 狭义的地租：利用土地所获得超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 ——纯粹的剩余物 第一节 地租理论及其测算 二、地租现象 地租衰减现象 三、地租理论的简要回顾 地租理论发展到今天，已经形成了一个庞大体系，它不仅涉及到纯经济问题，还涉及到社会和政治问题。 第一节 地租理论及其测算 四、地租量的理论计算 根据地租理论，地租量的计算总结如下： （1）计算公式：地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润 （2）土地是在最佳用途下使用的。 （3）土地是在最佳集约利用下使用的。 （4）销售税费、生产成本、资本的利息、经营的利润均是以社会平均或一般水平来扣除的。 （5）没有农产品的损失和浪费，PQ 第二节 路线价法 一、路线价法的概述 （一）路线价法的概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度修正率或其它价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种方法。 第二节 路线价法 一、路线价法的概述 （二）路线价法的理论依 路线价法实质上是一种市场法。 （三）路线价法适用的对象和条件 城镇街道两侧商业用地的估价。是种对大量土地进行估价的方法。 第二节 路线价法 一、路线价法的概述 （四）路线价法的操作步骤 划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。 第二节 路线价法 二、划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。 第二节 路线价法 三、设定标准临街深度 标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临界深度的众数。 第一节 路线价法 四、选取标准临街宗地 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。 标准： 一面临街 土地形状为矩形 深度为标准临街深度 宽度为标准临街宽度 宽度深度比例适中 具有代表性用途 容积率具有代表性 其他 第一节 路线价法 五、调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。可用货币表示，也可用相对数表示。 第一节 路线价法 六、制作价格修正率表 临街深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制作出来的，临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。相应的还有九八七六补充法则。 第一节 路线价法 例：某块临街深度为30.48m、临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地的总价。 上例中如果临街土地的深度为45.72m，其他条件不变，则该土地的总价为多少万元？ 第一节 路线价法 六、制作价格修正率表 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。 第一节 路线价法 七、 计算临街土地的价值 路线价法的计算公式 用路线价法计算临街土地的价值，需要搞清楚路线价的含义、临界深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临界土地的形状和临街状况。 采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。 第一节 路线价法 七、 计算临街土地的价值 路线价法的计算公式 以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 （1）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同： V(总价)=标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率 V(单价)= V(总价)/估价对象土地面积 （2）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同： V(总价)=标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率×临街宽度/标准宽度 第一节 路线价法 七、 计算临街土地的价值 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率： V(总价)=路线价×累计深度价格修正率×临街宽度 V(单价)=路线价×累计深度价格修正率/临街深度 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率： V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临 街深度 第一节 路线价法 路线价法举例 例