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武侯项目运营报告 风险评估 未来6-9个月政策分析 小结： 大概率上判断，2011年第四季度前楼市维持现阶段观望僵持态势，住宅楼价在现有价位水平或5%升幅之间（武侯项目周边清水楼价7500-7850元/平米）。 第四季度后宏观经济政策较前放松紧缩力度，但不排除行政手段升级，延续对住宅限购或房产税的可能；市场观望气氛处于临界随时转变的局面,可能会对未来一段时间住宅销售产生抑制。 2012年2-3月住宅市场刚性需求释放，可能短期内环比以10-15%幅度推升楼价上行。 未来6-9个月内有利于商业房产销售，但考虑到目前在售的商业房产价格已经相对上一年度有较大增幅，预期继续上涨幅度有所收窄（武侯项目周边商铺3.5-4.3万元/平米）。 主要论据： 2011年第四季度前财政货币维持目前的紧缩水平；但四季度后存在不确定变化，若随着物价上涨降速,且经济成长放缓,中国将为软着陆而松绑紧缩政策。 面对国际大宗商品高位徘徊，国内PPI上升并带动CPI，抑制通胀是保民生保稳定的基本要求，是十二五开局和明年换届前防止经济问题引发社会稳定的关注点。 存款准备金率达21%紧缩过度；当前基准利率还是贷款加权平均利率偏低，2010年2月至今也已经有15个月是负利率，因此，在下半年结合动用央票手段可能有1-2次的象征性加息措施。 汇率稳定，利率上升幅度象征意义大于实际效用，主要是防止热钱过快流入，加剧通胀。因此，利率成本即使上升，也不会对房屋购置造成明显负担。 政府压抑楼价的能力或在年底或明年初减弱。 预期四季度前全国房价下行空间不大，二三线城市房价维持稳定或5%左右的升幅。房企目前尚未降价的原因包括直接融资对信贷收紧的抵消，短期内偿债压力不大；二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消；以及市场未来可能反弹对当下投资需求受抑的抵消。 限购令等行政政策强压，无法压抑强烈的通胀预期，以及旺盛的刚性需求。据人口统计，1985——1994年出生人口有2.3亿，这部分人口自2010年进入婚龄，首次置业需求相对较多。预期年底明年初积累的需求会随着政策趋稳释放。 目前低息环境意味着极低的按揭借贷成本，大大提升了购房者的负担能力。虽然现时的楼价高于2007年，但相对收入也是正增长，加之低利率与相对较高的房租价格反差，却令市民供楼能力上升，故可支持现时的楼价水平。 政府的政策未能为市场提供充足而稳定的房屋供应。现时房屋的短缺，一方面是基于历史性制度缺失造成的保障性住房匮乏，另一方面是土地财政与耕地红线的限制，保障房用地和商品房用地配比的此消彼长。而此情况难于短时间内得到解决，从土地供应增加到实际房屋供应上升，至少需要5年时间的。 保障房建设资金主要来源于地方土地财政，建设资金缺口可能促使中央暂缓或继续加压房地产调控。 在放松总体经济紧缩力度的情形下，不排除继续使用限购、房产税等调控手段。 考虑到经济势头的不确定性，目前政府既不会加大紧缩力度，也不会松化立场，但第四季度是保经济增长8%的关键时间，并且明年四月中央领导换届前，存在政策真空时差，很大程度上会放松经济紧缩力度。但房地产仍不排除使用限购、房产税等调控手段，遏制房价过快上涨，稳定房地产总体价格水平。 以限购争取时间换取房地产市场格局变革，改革现有土地财政制度，以及建立完善的保障房管理制度是本轮行政强压政策的出发点；可以预见，在没看见房价明显下降抑或经济急速放缓，政府对房地产调控之手不会轻易放松。 房价的稳定既是经济稳定的基础，更是政权和社会稳定的核心。在未来较大可能的是继续以限购、房产税等舆论意义大于实际的手段调控，逐步形成保障性住房和商品房的“双轨制”供应体系；或是希望保障性住房能够供应上市的时候,再解除限购。 现时楼市调控措施有助于资金从住宅市场流向商业楼宇。 目前住宅限购，商业租金也在2010年大幅提高，加之商业不受限，通胀预期下商业房产水涨船高。 低息环境背景，国内投资渠道匮乏，相对股市、大宗商品期货、收藏品等，商业房产既可实现资产自然增值，也可以有较好的收益率。 成本控制假定条件 周边典型项目成本造价估算：约2100～2300元/平米 项目成本控制假定目标： 高档外墙砖，局部石材，高档外墙涂料，高档门窗等，精致型住宅定位； 按年内销售价7500-7850元/平米推算，项目楼面地价4500元/平米，公司运营开支、利息等及不可预见费500元/平米，项目建造成本安全边际为2300元/平米，力争综合成本控制在2500元/平米以下。 市场定位意见 规划要求： 用足商业指标4140㎡，在确保地上商业利润前提下兼顾地下商业销售可行情况下向下挖掘商业面积。 廉租房规划要求：集中设置1270平米廉租房；30～40平米/一房，套数不小于5户；40～50平米，套数不小于13户；50～60平米/两房，套数不小于8套。 航空限高42米；