第07章 假设开发法.ppt

第七章 假 设 开 发 法 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 ■假设开发法又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税金和利润等来求取估价对象价值的方法。 ■假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 二、假设开发法的理论依据 ■假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 ■假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。 ■假设开发法更深层的理论依据是类似于地租原理，只不过地租是每年租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性价格剩余。 三、假设开发法适用的估价对象和条件 ■假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。 ■例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建)。 ■一般地，我们把假设开发法适用的对象统称为“待开发房地产”。 ■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。 适宜采用假设开发法估价的社会经济环境： ①要有一个透明、开放及长远的房地产政策； ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 ③要有一个完整、公开及信息及时的房地产资料库； ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税金清单； ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地市场供给计划。 4．假设开发法的操作步骤 (1)调查待开发房地产的基本情况： ①待开发土地的位置。 ②待开发土地的面积、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。 ③城市规划设计条件。 ④待开发土地的权利。 (2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。 (3)估算开发经营期； (4)预测开发完成后的房地产价值； (5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金； (6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。 第二节 假设开发法的基本公式 投资者购买待开发房地产应负担的税金 二、假设开发法评估生地价值的公式 1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值 －由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买生地应负担的税金 2.适用于将生地开发成熟地的计算公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值 －由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买生地应负担的税金 三、评估毛地价值的公式 1.适用在毛地上建设房屋的计算公式 毛地价值＝开发完成后的房地产价值 －由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买毛地应负担的税金 2．适用将毛地开发成熟地的计算公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金 四、评估熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金 五、评估在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用