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土地估价师考试土地管理基础知识 十六、城镇基准地价与标定地价 　　1、基准地价概念　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。　　例题：在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（??? ）。（2002年土地管理基础试题）　　A.区域平均地价　　　　B.市场价格的平均值　　C.成交地价的平均水平　　D.评估价格的平均值　　答案：A　　解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。　　2、基准地价的作用　　（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务；　　（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据；　　（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；　　（4）为征收土地税费提供依据；　　（5）是政府制定协议出让最低价标准的依据；　　（6）为政府管理地产市场提供价格数据；　　（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。　　3、基准地价的表现形式　　常见的基准地价表现形式有：　　①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。　　②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。　　③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。　　4、标定地价概念与作用　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。　　标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。　　标定地价的作用：　　（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；　　（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；　　（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；　　（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。　　例题：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（??? ）的定期公布制定。（2002年土地管理基础试题）　　A.市场交易价格　　B.出让价格　　C.宗地地价　　D.标定地价　　答案：D　　解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 十七、地价管理的内容 　　　1、定期公布基准地价、标定地价制度 　　《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。” 　　2、建立土地价格评估制度 　　《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 　　3、房地产价格评估人员资格认证制度 　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。” 　　4、建立土地交易价格申报制度 　　《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。 　　5、制定协议出让国有土地使用权最低限价 　　《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。 　　例题：按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在