2006土地估价实务基础.docVIP

试卷三 土地估价实务基础(总分160) 一、单项选择题（共30题，题号1~30，每题有A、B、C、D四个备选项，有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，一共30分。选错不得分，不倒扣分） 1.某估价机构在承接一项土地评估业后安排土地估价师对待宗地周边进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（D ）。 A．待估地产状况 B.地上建筑物状况 C．市场情况 D.区域因素条件 2.价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括（A ）的内容。 A.估价日期、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期 D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期 3.一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，（C ）是不正确的。 A.土地价格依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等所依据的理论与方法并不完全一致 B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大 C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是经济因素对地价所产生的深刻的影响 D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去未来 4.在土地估价实务中，选择估价方法主要根据（C ）确定。 A.估价作业计划 B.估价基本原则 C.估价对象的特点 D.所需收集估价资料的完备程度 5.某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自建深井；供电由加油站自行投资，接自3公里外的变电所，宗地临街某一区域主干道，加油站装有一部电话，无其他设施。如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为（ B ） A.宗地红线外“两通”（通路、通讯）及红线内场地平整 B.宗地红线外“三通”（通路、通讯、通电）及红线内场地平整 C.宗地红线外“四通”（通路、通讯、通电、供水）及红线内场地平整 D.宗地红线外“三通”（通路、通讯、通电）、红线内“一通”（供水）及场地平整 6.某土地登记用途为工业，但临街的一栋一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。现欲将土地使用权用于抵押贷款，在土地估价时应按（ A ）进行估价。 A.工业用途 B、工业、商业的综合用地 C、城市规划确定的用途 D.商业用途 7.按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（ D ）标准。 A.出让合同价值 B.成本价值 C.完全产权价值 D.公开市场价值 8.下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是（ A ） A.在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述 B.由于银行抵押带快利率的调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值 C.将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交给委托方 D.因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字 9.地价整体情况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假设甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9%，乙为7%，甲城市建设用地面积增长率为7%，乙为5%。根据这一情况分析，以下判断中（ C ）正确。 A.甲城镇的地价水平一定高于乙城镇 B.甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇 C.甲城镇的地价变动方向与乙城镇相同 D.由于竞争，甲城镇的地价变动方向与乙城镇相反 10.对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元/平方米，市场比较法1000元/平方米，假设开发法990元/平方米。按当地土地价格的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性分别为：收益还原法50%比较法30%，假设开发法20%。则该宗地价格可确定为（ C ）。 A. 990元/平方米 B. 1000元/平方米 C. 1007元/平方米 D. 1013元/平方米 11.经批准，其企业原使用的宗地划拨土地变更为出让，同时建筑容积率在原来基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按（ B ）公式计算。 A.原使用条件下出让土地使用权现时市场价格-划拨土地使用权现时市场价格 B.新使用条件下