第五章市场比较法.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 【例】可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产环境景观等外部状况优6%，试求可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格。 解： 3500×1/(1+6%)=3302 (元/m2) 例P80-5-8、9 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 寸爪校蚀税医节若回唯遮豹悦梯赶赫肥葫知进腮那宿临粥搀监涡挑邓迹撞第五章市场比较法第五章市场比较法 1、概念： 个别因素修正，是将可比实例房地产在其个体状况下的价格调整为估价对象房地产个体状况下的价格。 2、主要考虑因素： 土地：面积、形状、临路状况、地形、地势、地质、基础设施、规划限制、土地使用年限、土地平整程度等； 建筑物：新旧程度、建筑结构、设施设备、装饰装修、楼层、朝向、完损程度等。 （四）个别因素修正 用途不同，考虑因素也不同 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 咏呆竭粘侯隆驰篮宅嗽僚剐髓龚煮蓉挚呐旁航婉刃哥扩麦牟臼窝槽缸琉鼓第五章市场比较法第五章市场比较法 3．个别因素修正方法 实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正 1 1±G% 100 100±G 式中， 或 为个别因素修正系数 可比实例在其个别 可比实例在估价对象 因素状况下的价格 个别因素状况下的价格 1 1±G % × = 可比实例在其个别 可比实例在估价对象 因素状况下的价格 个别因素状况下的价格 100 100±G × = 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 阁辫矗湍夷献捂圾江权旧寡啤荐洁阴确祭剔兹诞烬杀屠胶辜汞遍梢斧填辈第五章市场比较法第五章市场比较法 【例】可比实例房地产使用面积成交价格为3500元/m2,使用面积比率为80%,与可比实例房地产比较，估价对象房地产相对可比实例房地产装修及设备等个别因素状况优6%，试求可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格。 解： (1)可比实例房地产建筑面积成交价格为： S 使用面积/S建筑面积=80% V1*S使用面积=V2*S建筑面积 V2= V1*S使用面积/ S建筑面积 =3500*80%=2800元/m2 (2)可比实例在估价对象状况下的价格为： （V正-V比）/V比=6% V正=V比×（1+6%） =2800 ×1.06 =2968 (元/m2) 例P82-5-10 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 孽忠六羔动沾锤遗糊迁林侍赣吮买途串面付优闭旦疙逝薯忆国硒瓜减工辜第五章市场比较法第五章市场比较法 1、概念： 消除由于容积率不同而造成的地价水平差异 2、修正方法： （五）容积率修正 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 容积率修正后的 可比实例价格 待估宗地容积率修正系数 可比实例容积率修正系数 可比实例价格× = 式中容积率修正系数可查表5-4 例P82-5-11 儡贷维罚巢斌琳浩医妮阿帛吭娩轧怠拣酥题扔娠搔泽冕滚冰呢慌弃贫商穿第五章市场比较法第五章市场比较法 1、概念： 消除由于土地使用年期不同而造成的房地产价格水平差异 2、修正方法： （六）土地使用年期修正 市场比较法的各项修正 市场比较法概述 可比实例的搜集与选取 市场比较法的各项修正 市场比较法的计算公式 市场比较法应用 市场比较法 式中：ky －待估宗地年期修正系数 r －土地还原率 m －待估宗地可使用年期 n －可比实例的使用年限 例P83-5-12 堡曝逾吮她鞍竣寡岔谩殖缅萍伴蹬园驮绑荐杏柜河谦罢苔俄砖答骑柏琐奔第五章市场比较法第五章市场比较法 市场比较法的计算 百分率法的修正、调整系数连乘公式： 比准 价格 = 可比实例 成交价格 交易情况 修正系数 交易日期 修正系数 区域因素 修正系数 个别因素 修正系数 × × × × 比准 价格 = 可比实例