山东省东营市2010年基准地价修正体系.docVIP

第一节 土地级别调整结果 土地级别调整后，商服用地和住宅用地调整后的土地级别由6个调整为5个，级别变化较大。工业用地维持5个级别，级别变化不大，基本沿用2007年基准地价的级别界线，略作细微调整。更新调整后各用途各级别的分布情况见表 东营市中心城区商服用地级别范围表 级 别 级别范围 一级地 分为三部分：西城部分：东到广利河；西到规划梁山路；南到北一路；北到淄博路。东城部分：东到胶州路，南到黄河路，西至东三路西200米，北至大渡河路。 二级地 一级地边界以外。西城部分：东至太行山路，南至济宁路，西至云门山路西100米，北至北二路。新区部分：东至天目山路，西至庐山路，南至广利河，北至新泰路。东城部分：东至利二沟，西至东一路，南至南一路-潍河路，北至万泉河路、北一路 三级地 二级地边界以外。东至东四路-黄河路-东六路-南一路-东四路一线，西至玉山路；南到广利河-杭州路-规划南一路，北到永定河路-兰州路-北一路-贺兰山路-烟台路-潍坊路-胜北社区 四级地 三级地边界以外定级范围内，东七路-北二路-东八路以西的部分。 五级地 定级范围内，四级地以外区域。 东营市中心城区住宅用地级别范围表 级 别 级别范围 一级地 西城部分：东到广利河-峨眉山路；西到规划梁山路；南到黄河路；北到淄博路。新区部分：东到高速公路，西到沂山路，黄河路以南，西至沂山路西280米，南到广利河，北到北一路。东城部分：东到利二沟，西到东二路，南到潍河路，北到万泉河路。 二级地 一级地范围外，东至东五路-黄河路-东六路-南一路-东五路一线，西到云门山路，南到南一路-西一路-广利河-天目山路-运河路-东一路-南二路南1000米，北至北二路-西一路-莱阳路-胶莱河路-兰州路-汾河路-登州路-北一路 三级地 二级地范围以外，东到东七路，西到西五路，南到南二路-广利河，北到伊犁河路-兰州路-永定河路-烟台路-西二路-潍坊路-胜北社区 四级地 三级地范围外定级范围内，东八路以西部分 五级地 定级范围内，四级地以外区域。 东营市中心城区工业用地级别范围表 级 别 级别范围 一级地 东到广利河-西二路；西到云门山路；南到黄河路；北到北二路。 二级地 一级地边界以外。西城部分：东到峨眉山路，西到玉山路；南到菏泽路；北到南庄居委会－西营居委会－胜利油田党校－供水公园。东城部分：东到登州路；西到东二路-郑州路；南到沂河路；北到万泉河路。 三级地 二级地边界以外。西城部分：东到贺兰山路－莱阳路－沂山路－北一路－天目山路；西到西五路；南到黄河路－西一路－金乡路－西二路－济宁路－西四路－五干渠；北到烟台路。东城部分：东到康洋路－淮河路－东四路；西到兰州路－汾河路－东一路－辽河路－惠州路；南到潍河路，北到永定河路-汾河路。 四级地 三级地边界以外。东到东五路；西到西五路西200米；南到枣庄路－西二路－南一路－广利河－东二路－南二路；北到北二路－郑州路－伊犁河路－兰州路－永定河路－金水河路－栖霞路－庐山路－烟台路－太行山路－潍坊路。 五级地 定级范围内，四级地以外区域。 第二节 基准地价内涵的界定及依据 一、基准地价内涵的界定 东营市基准地价更新是对商服用地、住宅用地和工业用地分别按级别评估设定基准地价。基准地价基本内涵界定分为以下几个方面： 1、基准地价的基准日 按照山东省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号文）文件精神，东营市中心城区基准地价更新的基准日设定为2010年1月1日。 2、土地用途 土地用途界定是估价中的核心问题。由于土地用途的差异，地价差别很大。本次基准地价更新中，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），土地用途划分以下三类：商服用地、住宅用地、工业用地。 3、标准容积率 标准容积率确定为：商服用地1.3,住宅用地1.3,工业用地为0.6。 4、土地开发程度 土地开发程度确定为：商业、住宅及工业用地各级别土地开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整）。 5、土地使用年期 基准地价各类用地的土地使用年期为法定最高出让年限，即商服用地：40年；住宅用地：70年；工业用地：50年。 6、 还原率确定表 测算方法 类型 商业 住宅 工业 租售比 综合 7.38% 7.27% - 房屋 8.47% 7.91% - 土地 6.52% 5.94% - 安全利率+风险调整 土地 7.23% 6.73% 6.23% 一年期贷款+物价指数 土地 7.87% 6.97% 6.37% 综合结果 房屋还原率 9.2% 8.6% 8.3% 土地还原率 7.2% 6.6% 6.3% 土地开发平均费用表 土地级别 “七通一平” “六通一平” “五通一平” “四通一平” “三通一平” 土地开发费 (元/