房屋评估之杂谈.docVIP

评估在建工作的准备工作 在建工程有多种情况，但是不少评估人员在进行评估时往往以帐面值作为评估值，致使在建工程未被公正客观地反映出来。本文提出为正确评估在建工程应做好以下几个方面的准备工作。 在建工程的分类? 停工项目。对于停工项目，首先要调查清楚停工的原因：是主动还是被停工；是资金问题、技术问题还是供应问题；是暂时停工还是长期停工。然后在此基础上，对在建工程的实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值进行确定。? 竣工项目。这类项目与固定资产十分相似。? 施工项目。大多数在建工程与正在施工的项目，区别在于进度不同。? 在建工程的帐面值分析? 在建工程的帐面值内涵较为复杂，它既包括预付材料款和应付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款和应付设备款，它既包括直接费用又包括间接费用，前期费用和资金成本等。可见，在建工程帐面值与在建工程的实际价值（或重置价值）是有差异的。因此以帐面值为评估值与实际价值是不相符的。就帐面值而言，由于在建工程会计核算的是应收应付制，而在建工程实际价值是按实际投资值来计算的，两种不同的核算方式，必然使得在建工程的帐面值与实际价值之间存在差异。这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值（正值是建设单位的债权，负的是建设单位的债务）。如：一个在建工程刚打好一根桩（假定价值1万元），建设单位已预付给施工单位100万，其在建工程帐面值为100万。这个在建工程如果以帐面价值为评估值则为100万，如果以形象进度来评估则为1万，差额99万即为建设单位对施工单位的债权。当然这是一个比较极端的例子。但是如果建设单位在建工程科目核算规范，以帐面评估值或将在建工程帐面拆分为在建工程实际价值和相应的债权（债务）来评估得出的结果是一致的。在这种情况下，可以考虑将帐面价值作为评估值。但是对于较大的在建工程还是不以帐面值为评估值为妥。 已竣工的在建工程与固定资产的差异。? 从成本的角度来看，两者仅相差验收、权证取得等。也就是说，已竣工的在 建工程与固定资产在评估价值上不会有很大差别，为什么将两者区别开来，理由如下： 竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益现值法，而固定资产可以采用市场比较法，重置法和收益现值法。? 在运用收益法评估在建工程的收益要低于已投入使用的固定资产，即不仅要从完成程度上打折，还要从预测收益上打折。由于不确定因素太复杂，所以宜采用收益法。? 售后公房市场价格的评估思路与原则 公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时购买了七十年或五十年的土地使用权。因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。 对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。 对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。 有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。 建筑物功能性贬值的情况分类与评估方法 建筑物功能性贬值的情况分类? ????开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销售价格，不一能推 HYPERLINK /list_C0870.htm \t _blank 销出去。因为对大多数购房者来说，经济适用是首要考虑的问题。设计不合理，得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外，人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。?