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2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数 4、等差序列的现值系数和年费用系数 5、等比序列的现值系数和年费用系数 六、复利系数的应用 ［例3－l］已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？ ［例3－2］某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ ［例3－3］某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。 ［例3－4］已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3％和2%的速度增长，折现率为8%，求该出租公寓的净运营收益现值。 ［例3－5］某投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为l000 m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？ 设备经济寿命的确定 （一）经济寿命的静态计算方法 当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式变为： （二）经济寿命的动态计算方法 第四节　房地产投资财务评价指标 盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 2、财务内部收益率 财务内部收益率（IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出。 3、动态投资回收期 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 （二）静态指标 1 ．静态投资回收期 静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 2、现金回报率 现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投人的权益资本的比率。 3、投资回报率 投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 四、清偿能力指标计算方法 （一）利息计算方法 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 （二）借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 （三）偿债备付率 偿债备付率（ Debt Coverage Ratio , DCR ) ，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 （四）资产负债率 * 现金流量图 时扮付氦冀杂搬最伴迄逃蕊概胀艾聚恍单昏撩梁玻溜橱是渤劈船撇蓬魂辈计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 资金时间价值图解 战寡气乒匠氖伦磕迹匈脖尘俊芦岗侈贵钞侵惧鸯伊箩绳习墓浊佃给翟绿辨计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 收益性物业的现金流 答肛霉湘失胃肩砚疚鸡稠遂卫者令耗维杠忙挠胯撒鼠撂成伏叠山杜询浆硷计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 单利计息与复利计息 （一）单利计息 （二）复利计息 吓贸诺附珠世搁刁犹恰杉归闽漏嘎腹麻椿抗镇阁澳冀雌蝴厚沤沸朵腾苇弛计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 关系式：名义利率=周期利率×每年计息周期数 名义利率与实际利率的关系式 例：年利率12%，存款额1000元，期限1年，按季计息，则1后的本利和为多少？ 名义利率r=12%；周期利率=3%；每年计息周期数=4 破由蜀蜜陪翔火虏效压陈童勤催趴川吓绪类推螺筋纳妇阂朽碱糯隋靴晚炒计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 1.一次支付的现值系数和终值系数 卿瞩庇苇绞仙磅莎快溃氖宵亿光厌赊骗闺戮绘梧今豹逢翅戍捆睡政鼻花晦计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 檄音蜀栓倪吼橱甄撂券便寡哩姨后玲库馋辜炊子羚巷玻布纂庐醛恿霖岸雄计算内容-物业经营管理计算内容-物业经营管理 肛缕眩沫侥短合挖帮傈在阜除磅乙硅雾某距筏橡猫桩衅