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闽江大道197号 201室价格评估技术报告 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc311236133 内容摘要 PAGEREF _Toc311236133 \h 1 HYPERLINK \l _Toc311236134 关键词 PAGEREF _Toc311236134 \h 1 HYPERLINK \l _Toc311236135 一、估价对象概况 PAGEREF _Toc311236135 \h 1 HYPERLINK \l _Toc311236136 （一）个别因素分析 PAGEREF _Toc311236136 \h 1 HYPERLINK \l _Toc311236137 （二）区域因素分析 PAGEREF _Toc311236137 \h 2 HYPERLINK \l _Toc311236138 （三）基础设施条件 PAGEREF _Toc311236138 \h 3 HYPERLINK \l _Toc311236139 二、市场背景分析 PAGEREF _Toc311236139 \h 3 HYPERLINK \l _Toc311236140 三、最高最佳使用分析 PAGEREF _Toc311236140 \h 4 HYPERLINK \l _Toc311236141 四、估价方法选用 PAGEREF _Toc311236141 \h 4 HYPERLINK \l _Toc311236142 （一）评估方法的选择 PAGEREF _Toc311236142 \h 4 HYPERLINK \l _Toc311236143 （二）评估测算步骤 PAGEREF _Toc311236143 \h 5 HYPERLINK \l _Toc311236144 五、测算过程 PAGEREF _Toc311236144 \h 5 HYPERLINK \l _Toc311236145 （一）运用市场比较法综合测算估价对象价值 PAGEREF _Toc311236145 \h 5 HYPERLINK \l _Toc311236146 （二）收益还原法 PAGEREF _Toc311236146 \h 10 HYPERLINK \l _Toc311236147 （三）加权平均求取待估房地产的市场价值 PAGEREF _Toc311236147 \h 12 HYPERLINK \l _Toc311236148 六、综合确定估价结果 PAGEREF _Toc311236148 \h 13 HYPERLINK \l _Toc311236149 参考文献 PAGEREF _Toc311236149 \h 13 闽江大道197号201室价格评估技术报告 福州职业技术学院管理系2009级房地产经营与估价专业 何婉 [内容摘要] 房地产价格评估是在社会主义市场经济发展中逐步形成的行业，在住宅商品化、私有化、个人购房比例占绝对优势的住宅市场中，房地产价格评估与老百姓的切身利益更加密切。本文以仓山区闽江大道197号201室房地产为例，从它的地理位置、楼房质量、区位及周边配套进行分析和阐述，并结合所学知识，遵循公正、客观、独立的原则，测算确定该估价对象合理的市场价值。 [关键词] 房地产 价格评估 测算 价值 随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。本文以闽江大道197号201室房产为例，选用两种估价方法分别从它的区域、质量、配套等探讨分析，得出测算结果的过程。 一、估价对象概况 （一）个别因素分析 1、交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有金山大道、浦上大道、二环南路等。小区周围有8路、121路、128路、42路、43路、79路、85路、97路、125路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）。 小区周边有江南水都小学、福州八中校区、金山三中、福州市中级人民法院、金山剧院、永辉超市、中国银行、农业银行、公交总站等，生活配套设施相当完善。 2、建筑物基本情况 本次估价对象为福州市仓山区金山街道闽江大道197号第二层房地产，现状用途为住宅，证载用途为商住两用。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕仓S字第009583号〗，估价对象为框架（钢混）结构，建成于2006年，用途为普通住宅，地上共9层，估价对象位于地上第2层，户型为4室2厅